*ST南置(002305)_经营总结

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*ST南置(002305)经营总结
截止日期	2025-12-31
信息来源	2025年年度报告
经营情况	第三节管理层讨论与分析　　二、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，　　销售额83,937亿元，同比分别下降8.7%和12.6%，市场规模持续收缩。行业高库存、去化难问题突出，年末商品房待售面积76,632万平方米，同比增长1.6%。房地产开发景气指数为91.45，仍处相对低位。尽管降幅有所收窄，但行业整体仍面临有效需求不足、企业资金链紧张等挑战。在商业地产领域，行业呈现“存量主导、运营为王”的显著特征。根据德勤中国出具的《2025中国商业地产活力40城》，2025年全国新开集中商业项目353个，新增商业建筑面积2,740万平方米，同比下滑约25%，为2013年以来新开业最少的一年，存量竞争日益加剧，重点城市商铺及写字楼租金普遍承压。与此同时，消费市场持续回暖为行业注入结构性机遇，2025年全国社会消费品零售总额同比增长3.7%，首店经济、体验消费、文旅体育等新兴业态蓬勃发展，为实体商业拓展增长空间创造了有利条件。在城市综合运营领域，伴随城镇化进入内涵式发展的关键阶段，行业重心已从增量开发全面转向存量提质增效。“十五五”规划建议明确提出“大力实施城市更新”，在此背景下，头部企业加速向城市运营赛道转型，非住宅业态和城市运营服务已成为众多企业的第二增长曲线，行业核心价值正从物理空间转向运营能力。城市运营也从各功能分治走向以治理为方向的整合统筹，专业运营与品质服务成为房企挖掘存量资产价值的重要引擎。政策层面，2025年中央及地方政府围绕“稳市场、去库存、优供给”主线持续发力。中央多次强调巩固房地产市场止跌回稳态势，推动城市更新与城中村改造，释放改善性需求。城市更新上升为国家战略，为存量商业物业改造、产业园区升级提供了广阔空间。此外，基础设施REITs范围扩容至商业综合体、星级酒店等资产，为优质商业存量资产盘活打通了资本通道。政策重心已从前端开发建设全面转向资产运营与长效服务。。　　四、主营业务分析　　1、概述　　参见“第三节管理层讨论与分析一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。　　2、收入与成本　　（1）营业收入构成　　四川 51,277,117.89 4.58% 63,607,502.45 2.14% -19.39% 　　浙江 3,241,815.42 0.29% 6,920,712.92 0.23% -53.16%北京 748,294.14 0.07% 1,004,468.19 0.03% -25.50%分销售模式直销 1,112,290,083.9 　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 　　适用□不适用　　9 106,137,062. 　　5 17,715,265.6 　　直销 1,112,290,08 　　3.97 1,540,241,64 　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 不适用　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入　　是□否　　　　行业分类项目单位2025年2024年同比增减　　物业销售销售量元 702,359,676.46 2,446,368,860.89 -71.29%生产量元 1,085,359,492.88 2,487,077,951.37 -56.36%库存量元 41,642,418.10 6,867,977,743.31 -99.39%相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用□不适用销售量变化原因主要为本期结利的房地产开发项目体量减少；生产量变化原因主要为本期竣备的房地产开发项目体量减少。　　（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用 不适用　　（5）营业成本构成　　产品分类　　　　产品分类项目2025年　2024年　同比增减　　金额占营业成本比重金额占营业成本比重物业销售销售成本 702,359,676.业管理运营成本 784,588,450.他运营成本 61,755,398.0说明无。　　（6）报告期内合并范围是否发生变动　　是□否　　报告期内处置武汉大本营商业管理有限公司、武汉南国洪广置业发展有限公司、武汉临江荣城房地产开发有限公司、武　　汉临江悦城房地产开发有限公司、长沙悦汉房地产有限公司、湖北南国创新置业有限公司、武汉南国融汇商业有限责任公司、成都泛悦北城房地产开发有限公司、成都中电建海赋房地产开发有限公司、重庆泛悦房地产开发有限公司、武汉南国商业发展有限公司、襄阳南国商业发展有限责任公司、武汉南国洪创商业有限公司、荆州南国商业发展有限公司、武汉熙悦房地产有限公司、重庆六真房地产开发有限公司、杭州投悦房地产开发有限公司、重庆康田洺悦房地产开发有限公司、南京十心房地产有限公司、河北雄安泷韶商贸有限公司、中文发集团文化有限公司、武汉赋能企业管理咨询有限公司。　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况　　适用□不适用　　2025年公司实施了重大资产重组，向控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地　　产开发、租赁业务相关资产及负债。2025年11月30日，公司完成房地产开发和租赁业务相关的资产及负债置出，公司主营业务由物业销售、物业出租、物业管理调整为商业运营、产业运营、物业管理、长租公寓等城市综合运营业务，公司未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。　　（8）主要销售客户和主要供应商情况　　3、费用　　4、研发投入　　□适用 不适用　　5、现金流　　经营活动产生的现金流量净额与上年同期相比增加161.07%，主要原因为重大资产重组合并范围变化，导致经营活动现　　金支出减少，经营活动产生的现金流量净额增加。投资活动产生的现金流量净额与上年同期相比下降118.01%，主要原因为参股公司借款收回减少。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明适用□不适用主要是受非付现成本影响，导致当期净利润与经营活动现金流净额差异较大，具体如下：存货结转成本影响6.79亿元、非付现财务费用影响6.69亿元、折旧摊销成本影响4.38亿元及资产坏账影响2.38亿元。　　五、非主营业务分析　　□适用 不适用　　六、资产及负债状况分析　　1、资产构成重大变动情况　　2、以公允价值计量的资产和负债　　适用□不适用　　其他变动减少为本期处置子公司河北雄安泷韶商贸有限公司导致。　　报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化　　□是 否　　3、截至报告期末的资产权利受限情况　　　　七、投资状况分析　　1、总体情况　　□适用 不适用　　2、报告期内获取的重大的股权投资情况　　□适用 不适用　　3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况　　□适用 不适用　　4、金融资产投资　　（1）证券投资情况　　□适用 不适用　　公司报告期不存在证券投资。　　（2）衍生品投资情况　　□适用 不适用　　公司报告期不存在衍生品投资。　　八、重大资产和股权出售　　1、出售重大资产情况　　适用□不适用　　　　交易　　对方被出　　售资　　产出售　　日交易　　价格　　（元　　）本期　　初起　　至出　　售日　　该资　　产为　　上市　　公司　　贡献　　的净　　利润　　（万　　元）出售　　对公　　司的　　影响　　（注　　3）资产　　出售　　为上　　市公　　司贡　　献的　　净利　　润占　　净利　　润总　　额的　　比例资产　　出售　　定价　　原则是否　　为关　　联交　　易与交　　易对　　方的　　关联　　关系　　（适　　用关　　联交　　易情　　形）所涉　　及的　　资产　　产权　　是否　　已全　　部过　　户所涉　　及的　　债权　　债务　　是否　　已全　　部转　　移是否　　按计　　划如　　期实　　施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施披露日期披露索引上海泷临置业有限公司房地产开发、租赁业务2025年11月30日 1.00 -166,975.79 资本公积增加379,203. 0.00% 以评估结果为基础，是上市公司控股股东的下是是是2025年12月03日 www.cninfo.com.cn相关资产及负债　　　 67万元，导致上市公司期末归母所有者权益由负转正。　由交易双方协商确定。　属公司　　2、出售重大股权情况　　□适用 不适用　　九、主要控股参股公司分析　　□适用 不适用　　公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。　　十、公司控制的结构化主体情况　　□适用 不适用　　十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动　　□适用 不适用　　公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。　　十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况　　公司是否制定了市值管理制度。　　□是 否　　公司是否披露了估值提升计划。　　□是 否　　十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况　　公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否

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