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| 湖南投资(000548)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
（一）高速公路建设运营行业
一是路网竞争加剧，2024年以来湖南新增8条高速公路通车，全省高速总里程突破8000公里，绕南高速面临的分流竞争压力持续加大。同时，绕南高速沿线大托钢材市场及周边物流企业按城市规划外迁，导致2025年货车流量同比减少6%以上，核心车流基数受到冲击，通行费收入增长不确定性增强。二是政策导向明确，全省高速路网加速“智慧化”升级，政策鼓励数字化、智能化技术应用，推动运营效率与安全水平提升。同时，上级主管部门对安全生产、生态环保、合规经营的监管要求持续加码，运营管理合规成本进一步增加。
（二）资产管理和物业服务行业
一是写字楼市场承压，长沙甲级写字楼市场新增供应量持续增加，空置率居高不下。
五一商圈等核心区域竞品纷纷降价抢客，湖南投资大厦面临“租金下降”与“招商去化”的双重压力，部分租户因经营困难可能缩减办公面积或搬迁，招商与收租难度加大。二是客户需求升级，企业降本增效意识增强，租赁决策更趋审慎，小面积、灵活办公需求占比上升。同时，业主及租户对物业服务响应速度、定制化水平、增值服务能力的要求持续提高，倒逼服务模式升级。三是住宅物业竞争白热化，刚需盘物业服务进入“低毛利、强服务”时代，广润福园相邻项目由头部物企承接后降价竞争，给公司物业承接项目带来明显竞争压力，后续收费与服务保障面临挑战。
（三）酒店投资经营行业
一是行业供给过剩，根据湖南省酒店饭店协会数据，2025年酒店新增供给集中释放。
全国高端酒店市场已从增量扩张转向存量竞争，湖南近三年年均新开业12家五星档次酒店；长沙作为公司旗下四星酒店的核心布局区域，供给压力更为突出。高端品牌酒店入市直接分流公司酒店的中高端客群，叠加本地供给激增影响，长沙四星及高档酒店入住率、房价下行，客房收入下降，“君逸”系酒店经营压力显著增大。二是需求结构调整，政策推动住宿业品质提升，鼓励数字化运营、服务标准化，入境旅游市场逐步复苏，对包括四星酒店在内的住宿单位的服务、设施提出更高要求。但宏观经济环境影响下，消费需求仍显疲软，商务、旅游出行需求恢复不及预期，进一步加剧公司酒店的经营压力。
（四）城市综合体投资开发行业
一是市场深度调整，长沙本地商品住宅供应与成交处于低位，2025年房地产行业下行压力仍存；政策强调“现房销售、存量去库存”，市场“以价换量”竞争加剧，刚需产品价格承压下行，项目去化难度进一步加大。二是盈利空间压缩，公司房地产项目去化已接近尾盘，盈利空间压缩，相关住宅项目利润下滑。三是合规风险上升，行业监管聚焦项目规划、资金使用、合同履约等环节，合规要求不断提高。
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四、主营业务分析
1.概述
2025年，公司实现营业收入51,942.10万元，同比下降17.71%；营业总成本41,135.04万元，同比下降14.88%；税金及附加2,707.50万元，同比上升20.69%；利润总额8,197.42万元，同比下降33.99%；归属于上市公司股东的净利润4,206.73万元，同比下降48.33%；每股收益0.0843元，同比下降48.31%；加权平均净资产收益率2.06%，同比减少1.98个百分点。
本期各项指标同比下降的主要原因为：
（1）本期营业收入下降的主要原因是城市综合体投资开发板块销售收入较上年减少，高速公路建设运营板块受路网扩张分流，货车流量略有减少；
（2）本期营业总成本减少的主要原因是城市综合体投资开发板块收入减少，结转成本相应减少；
（3）本期税金及附加增加的主要原因是广润福园房地产住宅项目土地增值税清算缴纳税费；
（4）本期利润总额、归属于上市公司股东的净利润、本期每股收益及加权平均净资产收益率下降的主要原因是收入下降，利润减少。
2.收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况☑适用□不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 ☑不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □是 ☑否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用 ☑不适用
（5）营业成本构成
行业分类
行业分类 项目2025年 2024年 同比增减金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重高速公路建设运营 路桥收费 82,199,158.98 27.86% 73,893,072.37 19.93% 11.24%资产管理和 资产租赁及物 26,478,581.87 8.97% 27,241,581.14 7.35% -2.80%物业服务 业管理酒店投资经营 酒店经营 31,946,568.00 10.83% 33,809,156.01 9.12% -5.51%城市综合体投资开发 房地产开发 154,460,438.28 52.34% 235,875,473.38 63.60% -34.52%说明：本年房地产项目销售收入下降，成本结转低于上年
（6）报告期内合并范围是否发生变动 ☑是□否
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 注册资本金 出资比例
湖南润辰置业有限公司 投资设立2025年12月 2000万元 100%（详见说明）说明：公司于2025年12月17日召开的公司2025年度第25次总经理办公会议，审议通过了《公司关于拟设立全资子公司并竞拍土地使用权的议案》，同意投资设立全资子公司湖南润辰置业有限公司。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况□适用 ☑不适用（8）主要销售客户和主要供应商情况
（1）经营活动产生的现金流量净额下降的原因是支付工程款；
（2）投资活动产生的现金流量净额下降的原因是酒店装修工程支出；（3）筹资活动产生的现金流量净额下降的原因是归还银行贷款本息。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明☑适用□不适用
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的主要原因是公司支付房地产项目结算工程款所致。
五、非主营业务分析 ☑适用□不适用
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
投资收益 444,160.10 0.54% 否资产减值 -24,376,176.38 -29.74% 应收款项坏账准备及存货减值 否营业外收入 482,922.22 0.59% 否营业外支出 3,072,113.85 3.75% 否
六、资产及负债状况分析
1.资产构成重大变动情况
七、投资状况分析
1.总体情况 ☑适用□不适用
段，经公司2025年度第2次董事会会议审议批准暂缓投资开发该项目。2022年04月02日 巨潮资讯网，公告编号：
（1）证券投资情况 □适用 ☑不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况 □适用 ☑不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
☑
1.出售重大资产情况 □
公司报告期未出售重大资产。
2.出售重大股权情况 □适用 ☑不适用
九、主要控股参股公司分析 ☑适用□不适用
设 子公司 实业投资；房地产开发经营、物业管理；建筑装饰材料销售；道路工程建筑施工、城市绿化工程施工。 100,000,000 445,403,478.30 1,365,415.88 12,175,121.45 -17,525,741.07 -17,565,741.07报告期内取得和处置子公司的情况 ☑适用□不适用公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响湖南润辰置业有限公司 投资设立 房地产开发是公司的主营业务之一，本次投资有利于推动公司城市综合体投资开发板块的稳定可持续发展，符合公司战略规划及经营发展的需要。本次投资不会对公司当期财务状况和经营成果造成不利影响，不存在损害公司及全体股东、特别是中小股东利益的情形。主要控股参股公司情况说明 ☐适用 ☑不适用
十、公司控制的结构化主体情况 □适用 ☑不适用
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