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| 我爱我家(000560)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。
1、宏观经济情况分析
2025年，面对全球贸易摩擦加剧与地缘政治紧张的外部环境，国内宏观经济顶压前行，顺利完成了“十四五”规划收官之年经济社会发展主要目标，经济总量再上新台阶，结构调整与新质生产力培育取得积极进展。根据国家统计局公布数据显示，2025年国内生产总值约140万亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%，完成了年初制定的增速目标。分季度看，一至四季度 GDP 分别同比增长5.4%、5.2%、4.8%和 4.5%，年内经济节奏呈现“前高、中缓、后稳”的走势。四季度以来，随着一揽子增量政策与已有政策持续协同发力，经济景气度逐步回升，12月份制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，比上月上升0.9个百分点，在时隔8个月后重回扩张区间，新订单指数下半年以来首次升至临界点以上，显示市场需求正在修复，企业信心有所恢复。2025年全国居民人均可支配收入实际增长5.0%，实现了与经济增长同步，为消费复苏提供了基础支撑。
从消费端来看，在“以旧换新”加力扩围及促消费政策协同作用下，消费市场规模稳步扩大，结构升级特征明显。2025年社会消费品零售总额50万亿元，同比增长3.7%，增速较上年加快0.2个百分点。这一增速的改善，得益于促销费政策对耐用消费品的有效拉动。从季度走势看，一至四季度社会零售增速呈现稳步向好态势，政策对消费信心的提振作用逐步显现。2025年最终消费支出拉动GDP增长2.6个百分点，仍是经济增长的首要动力，但有效需求不足、居民消费意愿偏弱的问题依然存在，消费恢复的基础仍需巩固。
从投资端来看，房地产行业仍处于深度调整期，延续筑底态势，但对整体经济的拖累幅度有所收窄。全年全国房地产开发投资完成额为8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅较上年扩大6.6个百分点。从销售端看，新建商品房销售面积 8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，降幅较2024年分别收窄4.2个百分点和4.5个百分点。
这一降幅的收窄表明，自2024年四季度以来实施的“促进房地产市场止跌回稳”组合拳在2025年持续显效，市场信心出现边际修复。年末商品房待售面积 7.66亿平方米，同比增长1.6%，库存去化压力依然存在。2025年四季度以来，随着房企融资环境改善及房地产宽松政策的持续落地，房地产企业对近期市场预期趋于稳定。
展望2026年，国内经济面临的外部环境更趋复杂严峻，但宏观政策将持续用力，推动经济回升向好。《2025政府工作报告》明确提出，要“实施更加积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”，并强调“打好政策组合拳”，2026年作为“十五五”规划的开局之年，政策有望进一步向扩大内需、稳定预期倾斜。针对房地产市场，中央经济工作会议及政府工作报告均强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并加快构建房地产发展新模式，随着城中村改造扩围、保障性住房建设提速以及购房信贷环境的进一步优化，居民购房意愿和能力有望逐步恢复。与此同时，新质生产力的加快发展、消费新场景的持续涌现，将为经济注入新动能。综合来看，虽然挑战犹存，但随着存量政策持续显效与增量政策精准发力，2026年国内经济有望在深化改革与扩大开放中，实现质的有效提升和量的合理增长。
2、存量房买卖市场发展情况分析
回顾2025年，国内二手房市场整体呈现“量稳价跌、以价换量”的态势，成交规模保持稳定，但价格端受居民收入预期下降、消费信心走弱影响仍延续下行趋势；从行业运行节奏来看，全年则表现为一季度冲高、二季度回落、三季度筑底、四季度翘尾的走势。
首先，二手房市场“量稳”表现为核心城市二手房成交量继续保持稳定，部分城市甚至创下近年来新高，这主要得益于房地产政策的持续宽松以及二手房价格大幅回落后带动刚需和改善需求逐步释放。根据第三方机构克而瑞监测数据显示，2025年全国重点 30 城二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房成交面积的约1.85倍，同比增长0.2%，再次创下2021年行业调整以来规模新高。分城市来看，各核心城市表现分化：根据第三方机构克而瑞统计，2025年北京、上海、广州、深圳、杭州二手房网签量分别达到约17.5万套、22.7万套、10.7万套、6.3万套、8.1万套，同比分别-1.3%、+4.6%、-3.8%、+5.1%、-5.1%。其中上海二手房成交量创下自2022年以来新高，深圳二手房成交占比提升至60%，显示出核心城市在市场调整中的相对韧性。另一方面，“价跌”则表现为房价进一步下行，这主要是由于宏观经济承压背景下，居民收入预期下降、消费信心走弱，叠加市场供需关系持续恶化所致。
根据国家统计局统计数据显示，截至2025年12月份，国内一线城市二手住宅销售价格指数同比下降7.0%，分城市来看，北京、上海、广州、深圳分别同比下降8.5%、6.1%、7.8%和5.4%。
其次，2025年国内二手房市场继续呈现对新房市场的替代效应，存量房主导特征愈发明显。根据中指研究院发布报告，2025年 30 个重点城市二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65%，较2024年全年提升4个百分点。一线城市这一比重平均已达75%，其中北京二手住宅成交占比高达 81%，上海也超过八成。二手房成交持续好于新房销售，主要有以下几方面原因：经过过去几年房价的大幅下跌，二手房价格相对新房存在较明显的性价比优势；核心城市的新房供应有所降低；随着房地产市场逐步进入存量房时代，二手房在供应结构中的地位持续提升，部分对新房的需求逐步转向二手房，二手房对新房形成明显的供应替代。
第三，从年内二手房市场运行节奏来看，行业呈现“前高、中稳、后翘尾”的走势，四季度在政策持续发力下出现年末“翘尾”行情。一季度受传统“小阳春”带动，核心城市二手房成交保持活跃；二季度市场热度有所回落，成交量环比下滑；三季度市场延续筑底态势，房价下行压力持续释放，市场信心走弱；进入四季度，在一揽子增量政策持续发力及部分城市需求端政策优化的背景下，市场出现明显回暖。根据第三方机构克而瑞统计，11月份，北京、上海、广州、深圳二手房网签量环比分别+19.5%、+22.5%、+11.9%和+4.5%，杭州二手网签量结束连续7个月的下跌走势，环比提升4.1%。但从价格端来看，四季度成交量的回升仍以“以价换量”为主要特征，低总价房源成交占比持续提升，房价尚未出现趋势性反转。
展望2026年，我们认为随着国家对房地产政策的持续发力、二手房市场挂牌量的逐步下行，以及房价经历过去4年大幅下跌后价值的逐步凸显，二手房市场有望从2025年的“量稳价跌”逐步走向“量升价稳”的良好态势。一方面，中央经济工作会议及政府工作报告明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，财政、货币及房地产政策的协同发力有望带动成交量温和回升；另一方面，2025年末至2026年初，部分样本城市二手房挂牌量已出现环比减少趋势，供应端压力的缓解将为房价企稳创造条件；同时，经过长达四年的深度调整，核心城市房价从高点回落幅度较大，部分房源租售比已进入合理区间，对自住型购房者的吸引力逐步增强。综合来看，2026年二手房市场有望在政策托底、供应优化与价值回归的共同作用下，逐步实现交易量的温和回升与房价的止跌回稳。
3、住房租赁市场发展情况分析
2025年，在居民收入预期偏弱与保租房集中入市的双重影响下，国内住房租赁市场呈现租金价格小幅下行、租金回报率稳步提升的态势，行业整体在规范化发展轨道上保持健康平稳运行。《住房租赁条例》正式施行，标志着我国住房租赁市场进入法治化、规范化发展新阶段。
从租金价格走势来看，2025年重点城市住宅平均租金延续小幅下跌态势。根据中指研究院监测数据，2025年全国重点 50 城住宅平均租金累计下跌 3.62%，跌幅较上年同期有所扩大。分梯队来看，一线城市租金跌幅相对较小，同比下跌约2.7%。租金下行主要受两方面因素影响：一是居民就业收入预期偏弱，租客承租能力及支付意愿有所下降；二是时至“十四五”期末，一、二线城市保障性租赁住房大规模入市，叠加二手房市场低迷部分房源转入租赁市场，带来新增租赁供给，在一定程度上抑制了租金上涨动力。
从租金回报率来看，受益于房价持续调整而租金调整相对平缓，重点城市租金回报率持续回升。根据 Wind 统计数据，2025年国内百城平均租金回报率达到 2.39%，目前已高于五年期定期存款利率，租赁住房逐步成为资本市场认可的“好资产”。
从政策层面看，2025年是住房租赁行业具有里程碑意义的一年。9月15日，《住房租赁条例》正式施行，作为我国首部系统性住房租赁行政法规，填补了国家层面在该领域法规的空白，推动住房租赁行业从临时性配套工具逐步发展为独立的产业主体。《条例》对用于出租的住房提出明确要求，规范出租与承租行为，强化对住房租赁企业和经纪机构的监管，建立住房租金监测机制，为行业规范化、高质量发展提供了制度保障。与此同时，中央定调优化保障性住房供给，保租房供给有望从大规模筹建转向“以需定建”阶段；金融支持方面，政策推动租赁住房公募 REITs 扩围扩容，“782 号文”出台支持积极研究探索市场化租赁住房发行路径，为住房租赁企业融资、项目退出提供了新渠道。
展望2026年，预计国内住房租赁市场将更完善规范，相关的政策将持续发力，租房人群红利将会继续有效释放，行业将从过去的增量建设逐步转向对存量资产的精细化运营。全国高学历、新毕业租客仍是长租公寓主力客群，一线城市合租比例高于其他城市，随着城市间人口往核心一线城市的流入持续提升，核心一线城市的住房租赁市场刚性需求预计继续保持旺盛。据国家教育部、人力资源社会保障部门的初步统计，2026年高校毕业生规模将会创历史新高达到1,270万人，比2025年多出48万人，为今年国内租赁市场注入了更大需求动能。此外，随着保障性租赁住房大量入市及“国家队”下场收储，市场供给结构发生根本性变化，在此背景下，企业发展将显著分化，传统“二房东”模式因成本倒挂或将加速退场，而具备规模优势和专业运营能力的机构化企业，正通过轻资产输出、高质量运营在行业“洗牌”中获得新的发展机遇。
4、新房市场发展情况分析
2025年，国内新房市场表现继续下行，但跌幅有所收窄，逐步呈现底部企稳趋势。根据国家统计局数据，2025年全年国内商品房累计销售面积 8.8亿平方米，同比-8.7%，跌幅同比收窄 4.2 个百分点，其中住宅销售面积同比-9.2%，跌幅同比收窄 4.9 个百分点；新建商品房销售额 8.4万亿元，同比-12.6%，跌幅同比收窄 4.5 个百分点，其中住宅销售额同比-13.0%，跌幅同比收窄 4.6 个百分点。从投资端来看，全国房地产开发投资 8.3万亿元，同比-11.2%，其中，住宅投资6.4万亿元，同比-16.3%。2025年，房地产开发企业房屋施工面积66亿平方米，同比-10.0%，其中，住宅施工面积46亿平方米，同比-10.3%。房屋新开工面积5.9亿平方米，同比-20.4%，其中，住宅新开工面积4.3亿平方米，同比-19.8%。
以上数据表明，新房市场的需求端、投资端目前仍处于下行通道之中，成交规模延续跌势，但下跌趋势已经出现收窄以及稳定趋势。
5、行业政策分析
2025年，中央和监管部门在房地产行业的政策上已明确采取更宽松态度，政策呈现出一定程度的积极效果。报告期内，相关具体举措持续落地，各地也积极出台政策落实中央提出“止跌回稳”核心精神，年内具体政策从供、需两端进一步结合金融端合力支持，提振市场预期和购房人信心，引领市场逐步复苏。据中房研协测评研究中心监测统计，2025年全国省市（县）共发布超过450次房地产调控政策，其中涵盖了购房限制性政策持续松绑、财税端购房激励政策等方面的内容，满足了国民刚性及改善性住房需求。报告期内，中央及地方层面持续落地“稳楼市”政策，主要围绕去库存、扩需求、新模式等重要方向，为核心城市房地产交易进一步释放动能。
去库存的相关政策方面，主要以因城施策、分区优化为主线。在 3月11日，自然资源部、财政部联合发文明确了运用专项债券支持土地储备工作的多项细则。4月15日，国务院总理李强在北京调研时指出“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施”；4月25日，中央政治局会议又指出“优化存量商品房收购政策”，各项配套政策有望持续跟进。另外，6月13日国常会明确提出“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底”，有利于针对性优化相关政策，加速盘活存量用地、收购存量商品房也有利于提振市场预期。
扩大需求的相关政策方面，各地调整公积金政策过百条，优化方向主要包括提高公积金贷款最高额度、优化公积金贷款住房套数认定标准、延长还款期限、支持提取公积金用于首付，支持异地互认互贷等，公积金贷款额度大幅提升可明显降低购房者置业成本，对需求释放有明显效果；深圳、成都、西安等地推进公积金贷款异地互认互贷；常州、苏州等地支持单位在职员工自愿补充缴存住房公积金，有助于提升购房者的公积金贷款额度上限。另外，各地购房补贴力度持续提升，特别是针对多孩家庭等人群的购房补贴力度进一步加大。浙江省部分城市对二孩、三孩家庭发放 10-25万元购房补贴。8至9月期间，北京、上海、深圳三大一线城市集中出台需求端扶持政策，核心逻辑聚焦分区差异化松绑，将库存压力较大的外围区域放开，陆续释放具资质的购买力。北京市住房和城乡建设委员会、住房公积金管理中心在8月8日联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，明确符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数，更好地满足了北京居民改善性住房需求。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门在 8月25日联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。
《通知》自2025年8月26日起施行，更积极释放上海居民住房需求。
另一方面，降低房贷利率也有助于住房需求释放，5月7日，央行、金融监管总局、证监会召开发布会介绍“一揽子金融 政策支持稳市场稳预期”有关情况，央行宣布一系列支持政策，调整后5年期以上 LPR、5年以上首套公积金贷款利率分别降至3.50%、2.60%，进一步降低购房者的置业成本，更有力度支持居民住房需求释放。
在构建房地产发展新模式的政策方面，报告期内建设“好房子”写入今年《政府工作报告》后，相关配套政策不断落实。4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5月1日，新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；5月7日，金融监管总局在新闻发布会上指出“强化对高品质住房的资金供给”；6月5日，财政部、住建部发布《2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》，明确中央财政今年将支持北京、天津等 20 个城市实施城市更新行动。6月13日，国常会进一步强调 “要扎实有力 推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造，更长远地给购房人注入信心，为行业提供更大发展信心。在财政端口监管方面，支持政策也是持续推出，12月下旬召开的全国住房城乡建设工作会议强调，要“进一步发挥房地产项目‘白名单’制度作用，支持房地产企业合理融资需求”，给到房地产开发项目提供一定程度贷款展期、新增贷款确保开发项目完善的实际支持。12月末召开的全国住房城乡建设工作会议特别提到了二手房市场，会议强调，“十五五”时期推动房地产高质量发展，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。
进入2026年，政策层面进一步透过最核心权威的机关刊物释放强化“稳预期”的政策信号。1月1日，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章，明确提出“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”，强调要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，在政策力度上“要一次性给足，避免分散发力”。在此定调下，年初以来多项稳市场举措加快落地，包括延续换房退税政策、推进白名单项目贷款展期以及实施结构性降息等，旨在从需求端和融资端协同发力，持续巩固市场修复基础。国务院3月5日在政府工作报告中介绍到今年政府工作任务时提出，加强重点领域风险防范化解和安全能力建设。
统筹防风险和促发展，进一步增强发展韧性，坚决守牢安全底线，促进社会和谐稳定。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。
总体上，我们认为中央层面已召开多次重要会议，明确彰显坚持“着力稳定房地产市场，推动房地产高质量发展”为房地产行业的主要目标，并对2026年及“十五五”时期房地产相关工作作出了重要部署，国内房地产政策环境将有望采取更宽松态度。同时，在房地产行业持续深度调整和中央“稳楼市”政策导向背景下，地方政府将继续围绕“控增量、去库存、优供给、促转型”的政策主线，正逐步建立形成供给端、需求端和住房保障等多维发力的支持体系，未来进一步巩固、改善、激发一线核心城市的住房市场表现，其中二手房交易的重要性将会进一步上升。
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四、主营业务分析
1、概述
（1）报告期内业务概述
2025年，公司所属的居住服务行业依然严峻，行业整体处于调整期，市场需求偏弱，房价面临下行压力。在复杂困难的宏观环境下，公司管理层采取了一系列有效措施，包括但不限于持续优化组织架构、强化成本费用管控、提升运营效率等，努力保持主营业务经营的稳定。
报告期内，公司实现营业收入104.8亿元，较去年同期-16.4%，实现归属母公司所有者净利润-9,663.1万元，较去年同期-231.63%。本报告期，公司业绩出现亏损的主要原因如下： 1、投资性房地产公允价值变动的影响：受房地产市场整体估值下行影响，基于谨慎性原则及会计准则要求，本报告期公司自持的云南地区部分投资性房地产产生公允价值变动约-5,349万元。该会计处理反映的是资产账面价值的调整，不影响公司的经营性现金流和实际运营能力。
2、应收账款减值准备计提的影响：面对新房市场的挑战，公司持续采取更为谨慎的应收账款管理制度，截至2025年底，公司新房业务相关的应收账款净额已经下降至约1.92亿元，其中一年以内应收账款金额约为 1.59亿元,二年到五年应收账款金额仅为 0.33亿元。
根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，基于谨慎性原则，公司对应收账款计提减值准备约4,172万元。
3、固定资产折旧增加的影响：公司总部大楼于2024年重新装修完工并转入固定资产核算，依据会计准则该固定资产开始计提折旧，2025年总部大楼相关的固定资产折旧费用约3,251万元。此事项属于资产完工转入正常使用后的会计成本增加，不影响公司的当期现金流和实际运营能力。
4、2025年公司业务所在的北京、上海、杭州等核心城市的二手房价格继续呈现下降趋势，对公司经纪业务的交易金额和佣金收入也产生了一定的负面影响。报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约 2,520亿元，同比-12.4%。
截至报告期末，国内运营门店总量2,475家，其中直营门店2,046家，加盟门店429 家，经纪人总数约3万人。
尽管面临行业性的挑战，但公司核心业务均展现了较强的经营韧性，通过严格的预算管理、精细化的成本控制和有效的费用缩减，公司全年运营成本得到有效管控，主营业务盈利能力并未发生重大不利变化。公司管理层对主营业务的长远发展抱有信心，并将继续聚焦主业，提升产品力与服务力，积极适应市场变化。
（2）公司各项业务经营情况
报告期内，公司各项业务的经营情况如下：
1）经纪业务
报告期内，公司经纪业务实现收入 36.3亿元，同比-11.4%，毛利率 16.0%，同比下降4.23个百分点。报告期内公司所在核心城市的二手房交易量表现相对稳健，但受到居民收入预期下降、消费信心走弱，叠加市场供需关系持续恶化影响，二手房价格相较同期出现一定幅度的下跌，导致了公司经纪业务佣金收入的下降。
报告期内，公司经纪业务实现 GTV 约 1,998亿元，同比-13.7%。在交易佣金费率方面，公司买卖业务全国平均佣金率水平与去年相比基本保持稳定。我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务，并且一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，符合近期政府部门提出的佣金政策导向。今后，公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。长期来看，我们认为行业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。
2）资产管理业务
截止报告期末，公司房屋资产管理业务“相寓”覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等国内核心城市，在管房源规模达到 33.7万套，相比去年同期+11.2%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数为8.8天，资产管理业务的出租率为 95%，运营效率进一步提升，并在行业保持头部水平。
2025年，公司资产管理业务实现 GTV 约179亿元，同比-0.6%，实现营业收入50.1亿元，同比下降18.2%，业务收入的下降主要由于资产管理业务推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致。资产管理业务继续充当公司业绩稳定器的作用，实现了管理规模、运营效率的稳步提升。公司2025年资产管理业务毛利率为-4.8%，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，2025年公司资产管理业务经调整的毛利率约为14.9%，同比提升2.2个百分点。
此外，在报告期内，公司持续为“相寓”品牌进行营销推广和品牌宣传，扩展相寓 APP 的功能及用户使用体验，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。与此同时，公司继续通过加速数智化改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强，为业务保持高效运营与规模良性 增长提供了强大的科技保障。
3）新房业务
报告期内，公司新房业务实现收入 9亿元，同比-21.8%，毛利率约为 10%，同比下降约1.92个百分点。报告期内新房业务实现 GTV 约为 343亿元，同比-10.0%。新房业务收入的下降主要受到行业销售规模和销售价格下降的影响所致。报告期内，公司新房业务应收账款继续保持下降趋势，截至2025年底，公司新房业务相关的应收账款净额已经下降至约 1.92亿元，其中一年以内应收账款金额约为1.59亿元,二年到五年应收账款金额仅为0.33亿元，经营风险显著降低。
新房业务是我爱我家存量房核心业务基础之上的补充型业务，旨在为客户提供更多的产品服务选择。近年来，公司对国内新房市场仍然维持谨慎保守态度，面对全国新房市场投资
2025年 2024年 同比增减金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重营业收入合计 10,479,653,770.79 100% 12,536,094,465.65 100% -16.40%分行业城市居住综合服务业 9,548,031,313.58 91.11% 11,384,341,984.56 90.81% -16.13%商业租赁服务及其他 931,622,457.21 8.89% 1,151,752,481.09 9.19% -19.11%分产品经纪业务 3,633,672,250.26 34.67% 4,103,239,950.63 32.73% -11.44%新房业务 901,574,456.72 8.60% 1,153,406,173.53 9.20% -21.83%资产管理 5,012,784,606.60 47.83% 6,127,695,860.40 48.88% -18.19%商业租赁及服务 366,595,272.94 3.50% 442,268,703.29 3.53% -17.11%其他 565,027,184.27 5.40% 709,483,777.80 5.66% -20.36%分地区华北 5,838,506,567.50 55.71% 7,032,486,220.14 56.10% -16.98%华东 4,215,366,096.30 40.22% 5,008,801,098.93 39.96% -15.84%其他 425,781,106.99 4.07% 494,807,146.58 3.95% -13.95%
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
说明：资产管理业务依据租赁准则核算，按照融资租赁方式计算的租金收益计入资产处置收益科目，如果考虑资产处
置收益，资产管理业务的实际毛利率为14.92%。公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
本公司营业成本构成主要为职工薪酬、租赁成本、经营场所费用及渠道成本。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
本报告期纳入合并范围内的子公司共152家，其中：2025年度新设立子公司3家、处置1家、注销7家。具体情况详见本报告第三节、九、主要控股参股公司分析之报告期内取得和处置子公司的情况。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
用新租赁准则，新租赁准则核算的合同量下降导致研发费用 89,427,711.52 95,059,225.81 -5.92%主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响核心业务系统持续优化与升级 持续围绕核心业务系统的迭代优化展开工作，紧扣业务需求，支持运营团队和一线业务人员的高效运作，通过技术升级和流程改进。我们的目标是提升系统的稳定性与适应性，确保业务运营的高效性与连续性。 业务需求迭代：通过快速响应和持续迭代，确保系统能够及时满足业务需求的变化，支持新业务模式的顺利上线。
运营支持优化：精简系
统流程，提升自动化水平，减少人工干预，从而提高运营效率并降低成本。一线业务赋能：为一线业务人员提供更便捷、直观的工具支持，提升他们的工作效率和客户服务体验。 系统可靠性与适配性：通过持续改进，确保系统在高负荷和多样化业务场景下稳定运行，同时快速适配新的业务需求。运营效率提升：通过流程优化和自动化手段，显著提高运营团队的工作效率。一线支持强化：为一线业务人员提供高效工具，提升工作便捷性与客户满意度。 业务灵活性：增强系统对市场变化的响应能力，支持业务创新，提升公司竞争力。成本效益：通过技术优化降低运营成本，为公司创造更大利润空间。员工体验：为员工提供高效的工作工具，提升员工的工作满意度和减少员工流失，助力团队稳定发展。大数据能力建设 聚焦大数据能力升级，构建高效敏捷、一体化的数据驱动体系，打造高可靠数据治理平台提升数据价值，建设统一数据中台促进全域数据融合与高效协同，并运用AI能力持续提升系统智能化能力。在数字化运营上，建设管理驾驶舱和行事历赋能经营管理决策提效 完成了数据中台基础架构建设，离线和实时数据全链路融合加工能力较大提升，运营驾驶舱能力不断深化建设，覆盖全国核心业务流程场景。针对人房客基础数据体系建设取得进展，在B端和C端精准房客匹配效率大幅提升。 提升了公司数据治理水平，促进平台线上线下获客效率和成交转化效率提升，全面提升用户体验和管理者决策效率。 为消费者和经纪人决策提供更高效精准支持，持续提升数字化运营效率，全面提升企业数字化竞争力。官网产品升级 聚焦用户核心需求，通过技术赋能与体验重构，全面提升找房效率、搜索精准度及平台易用性，打造流畅、可信的房产服务平台，加速用户决策链路，实现线索转化率跃升。 消费者端数字化能力持续升级，全面覆盖用户沟通咨询体验优化、智能搜索推荐、视频化讲房、实时市场行情分析、服务“诚”诺保障、及首页，二手房，新房，租房智能改版等核心场景，完成找房效率、决策辅助、信任体系、等关键功能升级。 线上投放精准度提升，用户决策周期缩短，线上房客匹配效率提高，线索转化率提高，用户体验升级。 通过技术驱动与服务升级，构建“精准匹配+高效转化+可信服务”的核心竞争力，巩固垂直领域技术领先优势。以转化效率提升为核心杠杆，依托用户体验升级增强用户粘性，形成流量获取成本与商业变现效率的正向循环；通过数据智能优化服务标准与流程透明度，加速市场份额规模化扩张，为可持续盈利模式提供强支撑。企业信息化 围绕数字基建重塑企业服务满意度，通过前后台系统能力持续提升，实现驱动组织效率与经纪人体验的可持续跃升。 阶段性成果显现，完成全部核心系统的功能升级，实现职能端到业务端的经验与规则沉淀。 打造支持公司可持续发展的自动化智能化办公信息化体系。 为建设行业持续领先的平台型企业提供坚实的信息化平台支撑。系统运维及升级开发 依托公司规模化管理运营基础，持续推进数字化、智能化平台升级迭代。围绕业务全流程优化、运行底座升级及线上服务保障三大维度，完善智能运营体系，强化系统安全稳定能力，高效匹配多城市、大体量房源与租客 目前数字化平台常态化迭代工作有序推进，自动化业务模块持续开发落地。同步完成系统升级优化部署，整体平台运营平稳可控。 全面实现业务流程数字化精简与自动化水平升级，提升运营管理效率。持续强化系统性能、风险防控与异常处置能力，筑牢信息安全屏障。 将进一步放大公司规模化管理优势，降本增效的同时，增强多城市业务复制与扩张能力。以数字化技术构建行业差异化核心竞争力，持续提升运营服务质量与品牌口碑，为公司长期稳健经营、业务服务需求，夯实长期运营核心底座。 同时优化客户服务响应体系，有效降低运营损耗，全面提升服务体验。 高质量拓展提供坚实的技术支撑。
5、现金流
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