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| 世荣兆业(002016)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求（一）公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位
报告期内公司以房地产开发与经营为主营业务，依托主业积极拓展工程建筑、园林绿化、物业管理、地产营销、资产运营等上下游产业链。经营模式上，公司实施集团管控与专业公司精细化运营相结合的模式，项目业态以住宅开发、销售为主，辅以配套商业及商业综合体的建设及运营。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司凭借高品质产品与服务获得市场认可，在区域内保持稳固的品牌影响力与竞争优势。
（一）公司经营情况
年，面对复杂多变的宏观形势与市场环境，在国资与珠光集团的深度赋能、董事会的坚强引领和公司经营班子的科学谋划下，公司上下凝心聚力，攻坚克难，持续深耕房地产主业，加速多元化产业布局，推动各项业务稳健开展，
公司总体经营情况稳中有进，实现营收利润双增长，并在优化治理结构、推动多元发展、强化管理提升等方面迈出了坚实步伐，为公司可持续发展提供了坚实保障和支撑。2025年，公司实现营业收入158,069.25万元，较上年增长61.12%；实现归属于上市公司所有者净利润13,738.35万元，较上年增长267.19%。截至2025年末，公司资产总额752,548.86万491,315.13元，归属于母公司的所有者权益合计 万元。
1、固本强基，聚焦主业优势，夯实经营基本盘
2025年，房地产行业延续深度调整态势，公司保持战略定力、稳中求进，扎实夯实主业根基，在产品力、建造力、
营销力、服务力等方面持续精进。具体如下：一是以创新驱动产品迭代，精研标准化与差异化，锻造核心产品力年，公司紧扣市场需求与政策导向，平衡标准化管控与差异化创新，持续优化人居产品矩阵。旗下多个项目斩获设计奖项：世荣万达广场再获缪斯设计奖-室内设计金奖；世荣暻观花园成功入选“大湾区好房子标杆案例”，并在首届“好房子”方案设计大赛中荣膺“金奖”；世荣峰景广场二期获广州市优秀工程勘察设计奖。各项目精准适配刚需与改善型客群需求，构建兼具品质感与实用性的产品体系，巩固区域市场产品竞争力。2026年开工并将面向市场的“水云四季”项目将充分运用公司在设计创新及产品迭代的深研成果，以其极致赠送率、四重悬浮生态、全架空车库等设计，将展现“世”荣好房子的独特产品价值优势。二是以品质筑牢工程根基，严控工程节点与交付标准，夯实可靠建造力2025年，公司坚守品质至上理念，以全流程管控筑牢工程质量防线，高效推进万荣商业中心、世荣峰景广场一期（酒店项目）、世荣暻观花园等项目的建设与交付，全年房地产在建项目总计容建筑面积40.66万平方米，竣工面积AAA ” 2025质量水平 级荣誉；万荣商业中心三标段（世荣万达广场）荣获第十七届广东省土木工程詹天佑故乡杯奖。 年9月，世荣暻观花园一标段完成首批交付，以规范流程、精细验房、高效响应兑现品质承诺，将口碑优势转化为市场动能。三是以务实把握市场节奏，深入洞察市场与客户，提升精准营销力
2025年，公司紧扣区域市场动态，优化营销策略，精准匹配客户需求，全力促进销售去化与资金回笼；加大精准营销投入，聚焦世荣暻观花园新品加推，联动世荣尚观花园、世荣峰景广场（二期）等项目组合发力；深入研判珠海西部市场趋势，细化客群画像，优化渠道布局，提升营销转化效率。2025年，公司实现房地产销售（预售）面积6.90万平方米，销售（预售）金额83,962.45万元；截至2025年末，公司累计剩余可售面积17.08万平方米。世荣尚观花园、世荣暻观花园分别以销售量和销售价格的高企，位列珠海西部房地产项目第一梯队，形成了以产品品质赢得市场的良性发展格局。四是以温度深化服务内涵，优化全周期服务体系，彰显卓越服务力
2025年，公司以“精耕细作，共建幸福”为使命，完善全周期服务链条，提升服务质感与客户满意度。创新交付服务模式，将世荣暻观花园收楼现场设于公益书屋，以人文仪式感优化交付体验；依托“世荣会”小程序搭建智慧服务平台，覆盖超15000户，近30000名认证业主，全年高效响应报事报修超5000条；丰富社区服务场景，开展节日庆典、防诈骗宣传、便民服务、老年人体检等社区活动近30场，服务居民超5000人次；紧扣民生保障使命，聚焦老旧小区电梯更新难题，成功推动旗下小区 台高龄电梯纳入国家补贴更新计划。报告期内，公司旗下珠海世荣物业管理服务有限公司获评“珠海市物业管理行业诚信企业”称号及社区“纵向帮扶显担当”荣誉称号。五是以运营整合优质资源，引入优质品牌与多元业态，构建协同商业配套力2025年，公司深化“地产+区域城市运营商”战略，整合优质资源，打造多元业态协同体系。公司投资建设并与万达商管合作运营的世荣万达广场，自开业以来，项目满铺运营，汇聚了40家首店、109家创新概念店、46家全新形象店，为社会提供近 个就业岗位，全年客流量近 万人次，深中江莞及港澳地区来访车流量超 万辆次，彰显项目对珠西地区及粤港澳大湾区的强大辐射力。公司稳步推进世荣峰景广场一期喜来登酒店开业筹备，万荣商业中心一、二标段写字楼、商业等及世荣峰景广场商业街的招商，年内斗门区民政局婚姻登记处新址已正式落户世荣峰景广场商业街，后续将引入特色零售、精品餐饮、亲子娱乐等业态，完善社区商业配套，持续提升商业运营能级，助力区域产业升级与城市发展。、聚势赋能，推动多元协同，释放产业新动能
2025年，公司深化“一主多元”发展战略，充分发挥资本平台优势，立足区位、资源及人才禀赋，系统推进多元化战略布局，加快打造企业发展新增长极。在集中供热、商品贸易、农文旅、产业投资等方面持续发力，具体如下：集中供热服务方面：
2025年，公司以与江西赣锋锂业股份有限公司合资成立的供热平台公司（江西锋源热能有限公司）为依托，为新余市高新区区内企业提供集中供热服务。报告期内，江西锋源坚持稳中求进，经营情况保持稳健。原有厂区正在开展改扩建，新建供热管网5.65公里、回水管网2.21公里，并正在新建1台75t/h循环流化床锅炉及配套设施，供热覆盖能力和生产能力进一步提升；积极拓展新客户，成功开拓南昌市场，新增4家用汽客户；持续巩固管理成果，全年未发生安全、环保、工伤等责任事故。供热项目拓展方面，江西锋源借助赣锋锂业产业链资源，积极开展南昌新建开发区集中供热项目、新余热动力供应项目、横峰热电联产集中供热项目和临武热电联产集中供热项目的有关推进工作，以期扩大经营范围，达成良性循环。商品贸易方面：
2025年，公司商品贸易板块坚持“合规经营、稳健发展”总基调，主动优化业务结构，通过结构性调整推动经营基本面保持稳健。系统推进制度流程优化，针对性补齐管理短板，商贸相关内控机制全面加强。在巩固既有业务的同时，积极开拓新的增长点：一是布局国内建材新业务，统筹公司旗下房地产在建项目甲供材采购工作，并积极拓展外部单位的建材供应业务；依托世荣草朗稻梦生态园，成功搭建农产品销售渠道，并制定分期供应计划，为培育绿色产业奠定基础。二是筹备国际贸易平台建设，深入市场调研、多轮方案论证及实地考察，已完成跨境贸易可行性分析及初步商业模式设计，并协同开展海关对接、政策咨询及前期招商筹备等基础工作，为国际贸易业务平台的搭建积蓄关键发展动能。农文旅方面：2025 “ ” “ ”年，公司积极助推百千万工程走深走实，与井岸镇草朗村依托村企共建的合作模式，联合打造的大型农旅田园综合体项目-世荣草朗稻梦生态园（原名“世荣农业生态公园”），带动斗门周边农村、农民共同富裕。该项目是推进“百千万工程”典型村培育重点打造的示范项目，总面积约1000亩，项目首期投资3800万元，建设内容包含餐厅、特色住宿、游乐设备、园林施工、种植大棚、循环农业及相关配套设施，开展以农旅观光、亲子研学，花卉康养，特色餐饮，采摘体验等为主的经营内容。项目以“农文旅”为核心，以智慧生态循环农业为依托，结合珠光集团跨境、文旅优势，打“ ” “ ” “ ”造珠西地区农文旅示范地、湾区休闲微度假目的地和生态循环农业示范基地。目前，项目已建成并于2026年2月7日试营业，2月17日正式投入运营，同步举办珠海市2026年油菜花节，并于2026年3月举办珠海市春耕现场会，同时策划举办相关特色农旅节庆活动，截至本报告批准日已累计接待游客超30万人次。产业投资方面：公司参股投资的玉柴船舶动力股份有限公司主营业务为生产船用低速发动机，产品主要运用在散货、集装箱、化学品船、油船及气体运输船等主力商船，主要客户包括多家知名船厂。近年来，随着造船业持续回暖，玉柴船动结束了多年亏损的状态，发展势头良好。报告期内，玉柴船动继续保持营收与利润双增长，整体经营情况表现亮眼。公司参股投资的广东热浪新材料科技股份有限公司主营业务为亚克力实体面材的生产、研发和销售。产品主要应用于住宅、酒店、公寓、医疗、商业空间装潢等。近年来热浪科技经营效益稳中有进，其产品在公司旗下房地产项目的应用，获得市场认可。报告期内，热浪科技营业收入保持平稳，得益于核心材料成本及运输成本的下降，净利润率较上年同期增长，盈利显著改善。一是优化治理体系，完善决策机制，提升规范运作水平。 年，公司积极响应新《公司法》及相关监管规则，推动完成由董事会审计委员会承接监事会相关职能，并同步对《公司章程》在内的36项核心治理制度进行了修订，治理体系全面优化提升；同时，系统性开展制度流程与权责体系的梳理优化，并健全决策管理机制，优化决策流程的关键管理标准，提升公司决策的规范性、效率与风险控制能力。二是深化ESG理念，强化信息披露，提升市值管理效能。2025年，公司高质量发布首份ESG报告，ESG实践获主ESG “ ESG ” 2025流评级机构认可， 评级实现两级跃升，成功入选大湾区国企 发展指数榜单、获 第十五届上市公司口碑榜“最具社会责任奖”，相关ESG实践案例被收录于权威蓝皮书。同时，公司严把信息披露质量关，持续提升信息披露的规范水平与透明度，构建多层次渠道增进投资者互动，投资者关系生态持续向好，市值表现稳健，进一步增强了市场信心与品牌影响力。三是拓宽融资渠道，推进资本运作，优化资本结构。2025年，基于公司控制权变更并融入国资体系，公司全面拓宽融资渠道，利率水平持续优化，为业务发展提供了资金保障。同时，为推动突破非银融资瓶颈，优化资本结构，实现价值增长，公司审慎、有序推进向特定对象发行可转换公司债券的再融资项目，目前该项目已按相关规定提交公司董事会、股东会审议通过，下步将推动向深交所提报申报材料。四是聚焦成果转化，夯实科创基础，提升科创能力。2025年，公司深化科技创新长效机制，实现自主发明专利“零突破”，新增授权专利20项；旗下绿怡居公司获“创新型中小企业”、“科技型中小企业”双认定；江西锋源公司通过“国家” “ ”高新技术企业与江西省专精特新中小企业双资质认定，充分展现了公司在科创领域的持续突破与深厚积淀。五是强化党建引领，深化企社共建，凝聚高质量发展合力。2025年，公司党总支部坚持以新时代党的建设总要求为统领，深入学习贯彻党的二十届四中全会精神，引导党员自觉同党中央保持高度一致。与南峰社区党委常态联动，开展“共筑绿色家园”系列主题党日活动，推动资源共享、优势互补，形成服务群众合力。通过形式多样的党建活动，强化基层组织建设，发挥党员先锋模范作用，深化企社共建共治共享格局，以高质量党建引领和保障公司高质量发展。
（二）主要经营指标分析
1、报告期内公司实现营业收入158,069.25万元，同比增长61.12%，报告期内公司发生营业成本112,214.89万元，同比增长73.15%，主要原因系本报告期可结转商品房收入及成本增加；2 5,818.67 102.86%
、报告期内公司发生销售费用 万元，同比增长 ，主要原因系本报告期可结转商品房收入增加对应销售代理费增加所致；
3、报告期内公司发生管理费用9,181.64万元，同比下降25.09%；
4、报告期内公司发生财务费用1,046.37万元，同比增长269.57%，主要原因是本期费用化利息支出增加；5、报告期内公司发生研发费用3,150.29万元，同比下降27.84%；
6 8,445.09 119.45%
、报告期内公司经营活动产生的现金流量净额 万元，较上年同期增加 ，主要原因系房地产业务销售回款较上年同期增加及贸易业务“购买商品、接受劳务支付的现金”较上年同期减少；7、报告期内公司投资活动产生的现金流量净额-19,897.77万元，较上年同期增加68.77%，主要原因系本报告期万达广场及酒店投入减少；
8、报告期内公司筹资活动产生的现金流量净额73,895.97万元，较上年同期增加54.11%，主要原因系本报告期公司
取得的银行借款收到的现金较上年同期增加。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
是□否
行业分类 项目 单位2025年2024年 同比增减
房地产业 销售量 平方米 91,833.00 29,861.00 207.53%生产量 平方米 79,190.00库存量 平方米 186,228.00 198,871.00 -6.36%注：2025年生产量不含本年度已竣工并结转至投资性房地产等的长期资产，面积：100,028.89平方米。相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用□不适用本期销售量增加207.53%，主要原因系房地产销售面积增加；本期生产量增加79,190平方米，主要原因系本期有暻观花园一标段竣备并交楼。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
（6）报告期内合并范围是否发生变动
是□否
名称 变化类型 变化原因
珠海世荣港科创有限公司 新设 新设子公司
南昌珠赣新能源有限公司 新设 新设子公司
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
有限公司、江西赣锋循环科技有限公司，总销售额为197,547,944.26元。
系。
报告期内公司贸易业务收入占营业收入比例超过10%
□适用 不适用
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
1、经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加119.45%，主要原因系房地产业务销售回款较上年同期增加及贸易业务
“购买商品、接受劳务支付的现金”较上年同期减少。
2、投资活动现金流入小计较上年同期增加61.11%，主要原因系本报告期公司收回购买银行理财或国债逆回购的本金较
上年同期增加，导致本期“收回投资收到的现金”较上年同期增加。
3、投资活动现金流出小计较上年同期减少36.95%，主要原因系本报告期公司对长期资产万达广场及峰景广场一期等的
投入较上年同期减少，导致本期“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”较上年同期减少。
4、投资活动产生的现金流量净额较上年同期增加68.77%，主要原因系本报告期万达广场及酒店投入减少。
5、筹资活动现金流入小计较上年同期增加102.23%，主要原因系本报告期公司取得的银行借款收到的现金较上年同期增
加。
6、筹资活动现金流出小计较上年同期增加456.08%，主要原因系本报告期偿还的银行贷款较上年同期增加。
7、筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加54.11%，主要原因系本报告期公司取得的银行借款收到的现金较上年
同期增加。
8、现金及现金等价物净增加额较上年同期增加205.54%，主要原因系上述各项因素综合影响导致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明适用□不适用
存在差异的主要原因为：（1）由于房地产行业的特殊性影响，房地产企业销售收入结转与预售资金回款存在时间差；
（2）房地产项目大额土地增值税清算支出与房地产项目现金收入存在较大时间差，成本结转与在经营活动现金流出存在
时间差；（3）本期按权益法确认的投资收益9,486.98万元，占公司本年净利润的60.89%，未产生经营现金流；（4）
部分影响利润的现金流出入是筹资及其他投资等因素，以上综合所致公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异。
五、非主营业务分析
适用□不适用
益。 是
资产减值 -37,794,242.63 -19.39% 主要原因为本期计提了存货跌价损失。 否营业外收入 587,666.04 0.30% 否营业外支出 1,023,531.62 0.53% 否信用减值损失 -29,645,511.12 -15.21% 主要原因为本期单项计提了商贸业务应收账款坏账准备。 否资产处置收益 679,433.97 0.35% 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
交付，结转至主营业务成本及投资性房地产所致。投资性房地产 1,846,716,86业中心一二标转投资性房地产所致。长期股权投资 199,870,347.法核算的联营企业玉柴船舶动力股份有限公司本期实现大额盈利。固定资产 150,388,552.工程峰景广场一期的投入。使用权资产 18,339,331.6观花园一标段竣备并交付，合同负债结转至主营业务收入所致。长期借款 1,104,698,50上到期的银行借款增加。租赁负债 15,831,185.3银行承兑汇票较上期减少。预付款项 34,798,426.0付款较年初减少。其他应收款 22,999,953.5的万达广场启动及招商旺场费。其他非流动资产等购置款增加。税所得额减少，导致计提应交企业所得税减少。其他应付款 292,236,204.翠湖苑二期南区土地增值税清算税款，导致预估税费减少。应付票据 162,311,018.国内信用证等银行票据结算业务。一年内到期的非流动负债 117,381,042.期借款重分类。其他流动负债 4,701,893.97 0.06% 30,327,161.6背书未到期应收票据较年初减少。境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
截至报告期末的主要资产被抵押事项详见第八节财务报告中“十六、承诺及或有事项”。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用□不适用
注：江西锋源热能有限公司的净资产及净利润金额为包含少数股东份额金额。
公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□适用 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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