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| 津滨发展(000897)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求报告期内，2025年全国房地产市场整体延续调整态势，行业深度博弈特征显著。受市场预期及供给侧结构调整影响，投资、新开工与竣工面积同比分别变动至-17.2%、-20.4%及-18.1%，行业主体在审慎经营中加速向高能级城市聚焦资源布局。
从需求端看，市场修复进程缓慢。数据显示，全年新建商品房销售面积达8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售额为8.4万亿元，同比下降12.6%，居民购房意愿与购买力恢复尚需时日。相较之下，二手房成交占比稳步提升，大中城市刚需化居住需求更多通过存量市场解决；而新房市场正逐步转向改善性需求支撑，房企以“好房子”为抓手形成差异化竞争，标志着行业正式迈入存量房时代。
展望后市，行业政策的加力落实、宏观经济基本面的回暖以及居民收入预期的改善，是购房需求修复的关键前提。尽管政策靠前发力为需求释放创造了有利条件，但当前市场整体仍处于去库存关键阶段。受近年新开工与土地购置面积大幅缩量制约，除核心城市外，多数区域新房供应规模有限。预计短期内市场将以消化存量房源为主，供求关系的全面修复仍有待时间与进程。
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四、主营业务分析
一年内到期的非
流动负债 8,367,013.02 260,000.00 3118.08% 主要系报告期内取得项目贷款增加所致
长期借款 267,140,201.02 540,000.00 49370.41%递延所得税负债 6,226,221.30 11,561,285.67 -46.15% 主要系前期确认的因预缴土地增值税引起的应纳税暂时性差异减少所致
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
是□否
行业分类 项目 单位2025年2024年 同比增减
房地产销售 销售面积 平方米 30,949.35 26,275.12 17.79%结转面积 平方米 10,031.94 53,166.26 -81.13%相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用□不适用结转面积同比减少81.13%，主要系报告期内满足结转条件的面积较上年同期减少所致。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用 不适用
（5）营业成本构成
行业和产品分类
玛歌一期、天津体院北住宅项目、津汇红树湾B2项目无上年同期可比数据，土地整理无本年同期可比数据。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
是□否
截至2025年12月31日，本公司纳入合并范围的子公司共计19家，比上年增加3户，详见第八节、九“合并范围的变更”。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
筹资活动现金流入同比增加86.08%，筹资活动产生的现金流量净额同比增加1940.26%，主要系报告期内获得控股子公司
少数股东同比例拆借款所致。筹资活动现金流出同比减少52.19%，主要系报告期内偿还借款额减少所致。现金及现金等价物净增加额同比减少466.29%，主要系报告期内缴纳税金、支付土地款所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明适用□不适用主要系房地产公司购买土地及项目销售时点与确认收入时点存在时间差异。
五、非主营业务分析
适用□不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
适用□不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
（1）天津津滨时代置业投资有限公司在本报告期内实现营业收入24934.86万元，实现净利润1952.49万元，主要系根据梅江项目销售情况，对满足确认收入条件的部分结转收入所致。
（2）天津滨泰置业有限公司在本报告期内实现营业收入1404.14万元，实现净利润641.76万元，主要系出售体北项目车位所致。
（3）天津金建益利投资有限公司在本公告期内实现营业收入0万元，实现净利润-1503.25万元，主要系金建益利公司本期按照汇算清缴报告计提所得税费用所致。
（4）福建津汇房地产开发有限公司在本报告期内实现营业收入-152.46万元，实现净利润-563.32万元，主要系本期支付管理费用所致。
（5）天津滨堡房地产开发有限公司在本报告期内实现营业收入6862.54万元，实现净利润-1059.91万元，主要系滨堡公司根据项目销售情况，对满足确认收入条件的部分结转收入所致。
（6）天津滨和泰达房地产开发有限公司在本报告期内实现营业收入0万元，实现净利润-1026.34万元，主要系支付所开发项目前期宣传费用所致。
（7）天津津和泰诚房地产开发有限公司为本公司非全资子公司，总资产为3.23亿元，主要系新取得项目所设立的项目公司。
（8）天津泰城联创房地产开发有限公司为本公司非全资子公司，总资产为3.68亿元，主要系新取得项目所设立的项目公司。
（9）天津泰嘉宸筑房地产开发有限公司为本公司非全资子公司，总资产为3.94亿元，主要系新取得项目所设立的项目公司。
（10）未纳入合并范围的参股公司天津海鑫地产有限公司在本报告期内实现营业收入28006.76万元，主要系该公司
开发的中海云麓公馆项目根据项目销售情况，对满足确认收入条件的部分结转收入。该公司为本公司联营企业，在确认投资收益时，本公司依据评估报告考虑了该项目未售房产减值的影响，对净利润进行了调整，并结合销售结转情况，确认投资收益-3654.53万元。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□适用 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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