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| 中天服务(002188)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
（一）基本情况
1、行业整体规模与运行态势
物业行业告别依附地产的粗放扩张，迈入存量深耕、提质增效的发展阶段，总体发展增速放缓。截至2025年末，全
国物业管理总面积突破330亿平方米（中指研究院《中国物业管理行业统计年鉴2025》），全年总营收逼近2万亿元，同比增速回落至3%-4%。业态结构持续优化，住宅物业占比 65%仍居主导但增速放缓，非住宅物业成增长核心，2025年收入同比增长18.9%，远超住宅板块9.2%增速（克而瑞物管《2025中国物业服务企业综合实力研究报告》）。同期老旧小区改造稳步推进，全年新开工改造5.4万个，带动物管市场规模超6000亿元，拓宽存量市场空间。
2、行业经营核心痛点
2025年行业深陷服务满意度、物业费收缴率“双降”困境。据克而瑞、中物智库调研，全国物业500强平均收缴率连续四年下滑，上市物企略优于行业均值，中小物企普遍偏低；住宅物业服务满意度跌至近年低位，质价不符、收费不
规范等问题成为业主维权核心焦点。据中指研究院《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2025年上半年上市物业企业盈利水平同比有所回落，毛利率、净利率均维持低位区间。人力成本刚性攀升、增值服务业务收缩持续挤压企业利润空间，“增收不增利”成为行业常态化特征。
3、报告期内行业重大变化
（1）发展逻辑转型：行业从规模扩张转向价值深耕，竞争核心转为服务品质、运营效率与客户信任，头部物企暂停
盲目外拓，聚焦存量精细化运营，淘汰低效亏损项目。
（2）业务结构调整：社区增值、非业主增值服务遇冷，2025年上半年上市物企两类业务收入分别同比降4.98%、22.15%（中指研究院上市物企半年报数据），企业收缩多元业务，回归基础服务核心，基础服务收入占比超74%。
（3）行业格局分化：头部物企凭综合优势深耕高端业态，市场集中度提升；中小物企生存承压，行业洗牌加速，尾
部低效违规企业出清，马太效应凸显。
（4）数智绿色提速：智慧物业全面推广，2025年超65%头部物企落地AI服务场景（中指研究院2025物企数字化调研）；绿色物业成新风向，标杆项目能耗成本降幅超20%，低碳转型加快。
（二）发展阶段
我国物业行业历经四阶段逐步成熟：1981-2000年起步探索期，模式初引、服务单一；2001-2014年快速扩张期，依
托地产增量扩容；2015-2020年转型升级期，资本化提速、多元业务兴起；2021年至今存量提质期，脱离地产增量依赖，迈向合规品质化发展。
2025年，行业正式迈入存量深耕与合规高质量发展阶段，核心特征清晰：产业地位升级，划归鼓励类商业服务业，成为城市治理、民生保障重要载体；脱离地产依附，聚焦存量提质与客户信任；监管趋严倒逼合规运营；摒弃盲目多元，回归服务本质走可持续发展路。
（三）2025年新法律法规及行业政策对行业的重大影响
2025年物业行业政策密集落地、法治建设提速，重磅政策全面重塑行业发展规则：国务院加快修订《物业管理条例》
并启动物业管理专门法律研究，补齐行业法治短板；国家层面将物业纳入城市治理体系，“十五五”规划建议明确物业
提质行动与房屋全生命周期安全管理制度；住建部《住宅项目规范》落地实施，多部门协同推进智慧物业建设，同时开展全国物业乱象专项整治，直击收费、公共收益管理等行业痛点。各类政策落地，对物业行业形成全方位深远影响：
1、推动行业定位升级，脱离地产配套属性，跃升为城市治理核心载体，兼具经济与社会价值，倒逼物企向城市治理
参与者转型，同时对企业服务能力提出更高要求；
2、以严监管筑牢合规底线，加速行业乱象整治与尾部低效企业出清，整体合规水平大幅提升，也倒逼行业摒弃规模
执念、回归服务本质，让质价相符成为行业共识，推动行业从规模红利转向品质红利。
3、政策助力行业数智绿色转型提速，加速向科技赋能型服务业升级，叠加合规与转型成本抬升，行业马太效应加剧，
市场份额持续向头部优质物企集中，行业格局朝着规范化、集中化方向持续优化。。
四、主营业务分析
1、概述
参见本节“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
产品分类
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
合并范围增加
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例（%）
嘉兴市浩天安全服务有限公司 投资设立 2025.1.13 100万人民币 100.00
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
适用 □不适用
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响
联每户智慧平台 为物业、业主、合作商提供社区生活服务解决方案 开发进行中 提高客户满意度，提供更快捷的增值服务 提升社区经济价值，拓延增值服务，以信息化智能化提升效率报告期，基于公司发展需要调整研发业务，委托外部专业公司开展研发项目，不会对公司的产品和经营造成影响。研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明□适用 不适用
5、现金流
五、非主营业务分析
适用 □不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
收益理财产品，上期未发生所致。其他权益工具投资 72,394,195.0拓深科技有限公司股权，上期未发生所致。境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
不适用。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
业务，提供电气安全 其他 52,032,2006% 自有资金 / 长期 股权 已过户 否2026年01月09日 《关于购买股权暨关联交易完成的公告》（公预警、智能用电及能耗运维解决方案。 告编号：
）
合计 -- -- 52,03
2,200
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
大影响。
主要控股参股公司情况说明
公司分别于2025年7月11日、2025年9月15日召开第六届董事会第十四次会议和2025年第一次临时股东大会，审议通过了《关于购买股权暨关联交易的议案》。公司拟以现金方式收购控股股东上海天纪持有杭州拓深科技有限公司
（以下简称“杭州拓深”）357.8558万元出资额对应的全部股权，交易对价为人民币5,203.22万元，公司与上海天纪签署了附生效条件的《股权转让协议》，本次交易构成关联交易。2026年1月9日，公司披露上述股权转让已完成相关工商变更登记手续，杭州拓深成为公司参股公司；公司按《股权转让协议》约定向上海天纪支付全部股权转让价款。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2025年03月18日 “约调研”微信小程序 网络平台线上交流 其他 通过“约调研”微信小程序参与互动交流的人员 对2024年报网上业绩说明会中投资者提出的问题作出答复 《中天服务2024年度网上业绩说明会投关记录表》
2025年03月26日 公司 会议室 实地调研 机构 维金资本 张浣、两仪咨询 方译、第一创业证券股份有限公司 洪瀚涛 就公司业务结构、理念落实、降低成本、发展战略、项目运营等事项进行讨论 《中天服务投资者关系活动记录表（20250326）》
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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