招商积余(001914)：主业发展稳健向好 资产处置拖累业绩

事件：


　　公司发布2025 年年报，2025 年公司实现营业收入192.73 亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55 亿元，同比下降22.12%。


　　要点：


　　营收保持增长，资产处置拖累业绩


　　2025 年公司实现营收192.73 亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55 亿元，同比下降22.12%。主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56 亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。此外，公司销售毛利率降低0.87 个百分点至11.09%，2025 年管理费用率和财务费用率分别下降0.49 和0.11 个百分点至3.01%和0.06%，费用不断压降，盈利水平持续提升。


　　物业管理业务发展稳健，基础物管对营收的贡献占比最高分业务板块来看，公司物业管理业务实现营收186.03 亿元，同比增长12.83%，资产管理业务实现营收6.66 亿元，同比下降0.67%。物业管理业务增长强劲，细分来看，2025 年基础物管业务实现收入142.79 亿元，同比增长6.56%，占营业收入比例为74.09%。其中住宅和非住宅分别实现营收41.94 亿元和100.85 亿元，占基础物管业务收入的比例分别为29.37%和70.63%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为


　　19.65%/2.79%/2.20%/1.25%。


　　外拓合同规模保持高位，精耕非住宅业态细分赛道截至2025 年末，公司在管物业项目2473 个，覆盖全国166 个城市，管理面积3.77 亿平方米，同比增长3.37%。分类型来看，其中住宅类和非住宅类管理面积分别为1.47 和2.30 亿平方米，较2024 年分别提升7.07%和1.12%，第三方管理面积2.40 亿平方米，占比63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.37 亿平方米。


　　公司新签规模维持高位，年内实现新签年度合同额44.80 亿元，同比增长11.19%，其中第三方项目新签年度合同额41.69 亿元，同比增长12.89%，来自招商局集团内部新签年度合同额3.11 亿元。非住宅新签年度合同额37.53 亿元，同比增长8.41%，公司精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，航空、高校、IFM 业态年内分别实现新签合同额1.91/2.32/3.69 亿元。


　　商业运营销售额稳步推进，运营能力持续提升


　　资产管理业务方面，2025 年公司资管业务实现营收6.66 亿元，同比下降0.67%。其中商业运营业务实现营收2.41 亿元，同比增长6.26%。截至2025 年末，公司旗下招商商管在管商业项目73 个（含筹备项目），管理面积395 万平方米，其中自持项目3 个，受托管理招商蛇口项目59 个，第三方品牌输出项目11 个。2025 年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7%，会员总数累计达822 万，同比增长18%；年内实现了深圳太子湾VILLA 和杭州城北招商花园城精彩开业，累计吸引客流407 万人次。


　　持有物业出租及经营业务实现营收4.25 亿元，2025 年末总可出租面积为46.89 万㎡，总体出租率为93%。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。


　　投资建议：


　　公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，我们预计公司2026/2027/2028 年归母净利润为9.55/10.67/11.48 亿元， 对应26/27/28 年PE 分别为11.40X/10.21X/9.49X，持续给予“增持”评级。


　　风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险

□.徐.超./.戴.梓.涵    .太.平.洋.证.券.股.份.有.限.公.司