中新集团(601512)：苏州科技红利推动产投价值重估

中新集团发布年报，2025 年实现营收32.14 亿元（yoy+19.71%），归母净利10.56 亿元（yoy+65.75%），扣非净利9.99 亿元（yoy+76.72%）。其中Q4 实现营收6.14 亿元（yoy-12.28%，qoq+23.48%），归母净利2.26亿元（yoy+740.87%，qoq-5.28%）。得益于科技板块估值提升带来的产业投资业务板块收益，全年净利显著增长。公司土储充沛，财务稳健，科技产投业务有望继续增厚未来收益，尤其苏州在AI 产业集群方面优势显著，公司作为苏州工业园运营方，产投业务的盈利能力有望受益于区位红利。公司中长期具备发展弹性，维持“买入”评级。


　　受益于土地开发业务增长及新兴产业估值提升，营收利润双增


　　2025 年公司营业收入达 32.14 亿元，同比增长 19.7%，动力主要来自于行业修复以及区位优势：土地市场景气度有所修复，土地开发业务增长推动园区开发收入同比增长20%；绿色公用业务受益于光伏业务增长，收入同比+16%。净利增速显著提升，主要因为科技、医药板块行情带来产业基金投资价值重估，推动公允价值变动损益达3.52 亿元，去年同期亏损0.08 亿，同时投资收益同比+26.2%至3.63 亿元，此外24 年资产减值影响形成低基数进一步提升净利同比增幅。


　　招投联动步入收获期，产业投资充分享受区域红利


　　产业投资作为公司“一体两翼”发展战略中的重要一翼，随着科技板块的估值中枢上移，迎来收获期。报告期内，产投业务为公司贡献公允价值变动损益及投资收益合计7.2 亿。公司重点发力于招投联动，发挥平台优势。截至2025 年末，公司已累计认缴参投基金54 支，金额超44 亿，基金所投项目中国家级科技创新项目超430 个，上市和已过会项目44 个，较25H1 末增加10 个；累计直投项目47 个，合计投资金额6.43 亿元。产业投资的布局叠加产城融合优势有望助力公司充分受益于科技产业的估值提升，尤其苏州的AI 产业集群等板块发展展现潜力，有望打开公司产投发展空间。


　　经营现金流净额增长，科创属性以及区中园业务强化融资优势


　　公司现金流充沛，区中园的稳健发展不仅为公司提供稳定现金流，首单区中园类REITs 的发行（规模5.8 亿元，票面利率2%）意味着已顺利达成与资本市场的对接，实现投管退的业务闭环。此外，科创属性以及国企背景为公司进一步夯实公司融资优势：25 年7 月公司成功发行10 亿元科技创新公司债券，利率仅1.75%，这也为持续的多业务布局奠定基础。


　　盈利预测与估值


　　由于苏州产业集群发展加大公司科技板块产投估值提升空间，房价二阶导转正有望推升土地开发业务收益，我们上调公司26-27 年归母净利，预计26-28年归母净利润为10.84/11.51/12.30 亿元（ 26-27 年较前值分别上调8.80%/6.63%），EPS 为0.72/0.77/0.82 元。可比公司26 年Wind 一致预期PE 均值为19.9 倍，给予公司26 年19.9 倍PE，目标价为14.32 元（前值11.72 元，对应19.9 倍2025 年PE）。


　　风险提示：土地市场下行；长三角经济下行；科技板块估值波动风险。

□.刘.璐./.陈.慎    .华.泰.证.券.股.份.有.限.公.司