新城控股(601155)：盈利能力改善 商管业务稳健增长

2026 年一季度公司实现营业收入73.2 亿元，同比下降24.9%，实现归母净利润3.1 亿元，同比增长2.4%。收入下降但利润增长主因毛利率提升以及销售费用下降。公司商管业务稳健增长，一季度公司累计实现商业运营总收入约35.45 亿元，同比增长2.8%；整体出租率为97.4%，较上年3 月底提升0.2 个百分点。业务结构性转变迎来重要节点，一季度商管业务收入首次超过开发业务销售额。


　　事件


　　公司公布2026 年一季度报告，2026 年一季度公司实现营业收入73.2 亿元，同比下降24.9%，实现归母净利润3.1 亿元，同比增长2.4%。


　　简评


　　盈利能力改善。2026 年一季度公司实现营业收入73.2 亿元，同比下降24.9%，实现归母净利润3.1 亿元，同比增长2.4%。公司一季度收入下降但利润增长主要原因在于，1）毛利率提升。由于公司经营性业务占比进一步提升，一季度公司综合毛利率达38.0%，较上年同期提升8.6 个百分点，较去年全年提升10.6 个百分点。2）销售费用下降。一季度公司销售费用为2.9 亿元，较上年同期下降2.0 亿元。


　　商管业务稳健增长。公司商管业务经营稳健，一季度公司累计实现商业运营总收入约35.5 亿元，同比增长2.8%；整体出租率为97.4%，较上年3 月底提升0.2 个百分点。公司开发业务仍处在稳步去库存阶段，一季度公司累计实现销售额30.2 亿元，同比下降40.9%。公司业务结构性转变迎来重要节点，一季度商管业务收入超过开发业务销售额，转型发展路径清晰。


　　维持目标价和买入评级不变。公司商管业务稳健增长，结构占比逐渐提升，开发业务库存稳步去化。我们看好公司商管业务的长期表现，维持公司盈利预测，预计2026-2028 年公司EPS 分别为0.44/0.53/0.62 元，维持买入评级和21.82 元的目标价不变。


　　风险分析


　　1、房地产市场进一步下行风险。若房地产市场整体热度进一步下行，公司的销售节奏将受到较大影响，开发板块的结算收入规模将下行更多。同时，房价若出现超预期下跌，一方面会影响公司开发业务的销售和结算单价，同时也会给公司带来更多的存货减值，进一步影响利润表现。


　　2、三四线城市消费超预期下降风险。公司持有的商场大部分位于三四线城市，若三四线城市的消费水平出现超预期下跌，则会对公司商场的出租率、租金单价产生负面影响，进而对公司商场整体的租金收入造成负面影响。


　　3、未能按期偿付债务的风险。公司的公开市场信用债务，若未来未能按期偿还，则会对公司声誉造成负面影响，进而影响公司的房产销售、商场经营与再融资。

□.竺.劲    .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司