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| 金地集团(600383)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 三、经营情况讨论与分析
报告期内，公司坚持以现金流为核心的经营策略，坚守财务安全底线，为稳健经营提供切实保障。在此基础上，公司聚焦主业，轻重并举，推动多元化业务协同均衡发展，构建可持续的发展新模式。
（一）财务稳健，融资优化，为经营稳定提供切实保障
公司积极推动销售去化，精准管控现金回款与开支，同时通过多元路径挖潜增效，为公司现金流安全筑牢坚实屏障。报告期内，公司按时足额兑付公开市场到期债务，有息负债规模有序压降，负债结构进一步优化。截至2025年末，公司有息负债余额约 670亿元，其中 98.6%为银行借款，债务融资加权平均成本为 3.92%，相较2024年末下降13个 BP。公司负债率指标保持稳定，2025年，公司实现签约金额 300.2亿元。受公司近年销售规模下降影响，本年可结转面积较上年减少，报告期内营业收入下滑至 358.58亿元，同时，公司基于谨慎性原则计提了存货跌价准备和信用损失准备，叠加房地产业务结算毛利率降至 7.93%，报告期内归属于母公司所有者的净利润为-132.81亿元。
（二）聚焦主业，稳中求进，抢抓市场机遇
报告期内，公司聚焦主业，稳中求进，以产品力提升、做优增量、盘活存量等方式，抢抓市场机遇。截至报告期末，公司总土地储备约 2,472万平方米，权益土地储备约 1,059万平方米，一、二线城市占比约 79%。
产品力提升方面，公司结合好房子的政策导向，强化对市场和客户需求洞察的前瞻性认知，推动四代宅及健康装修的研发及落地工作，以产品力的提升促进销售去化的提速。太原华章项目融入三叶草户型设计、宽景落地窗通透布局及创新可变空间规划三大核心亮点，户型实得率位居太原同类竞品首位，取得较好的销售业绩。广州金地御湖颂项目融合了稀缺区位、生态景观与优质产品，以湖山人居为基底，以现代工艺演绎宋式建筑雅逸风骨，推动区域产品力迭代升级。凭借高品质设计与营造能力，公司斩获多项行业权威荣誉。第十一届 CREDAWARD 地建师设计大奖评选中，广州金地御湖颂、济南悦澜山、深圳金地环湾城、东莞金地青云境等项目，以居住社区营造、属地文化融合的创新设计理念，覆盖建筑、景观、室内三大专业维度，斩获金奖 2项、银奖 5项、优秀奖 8项。
做优增量方面，公司把握市场结构性机遇，成功获取上海松江区及杭州临平区两宗地块，均为城市稀缺的低密墅类用地。其中，上海松江地块开发的萃屿原墅项目通过扎实而深入的用户调研，结合当前设计新规，打造与周边现有项目形成代际差异的低密住宅产品，实现首开热销。
盘活存量方面，公司主动调整资产结构、加大存量盘活力度。公司紧抓政策机遇，通过“土地置换、商改住、存量房收储、自持转可售”等多重路径，全年落地存量资产盘活项目 22个。公司在武汉推动存量公寓收储并置换优质住宅用地，大成乐府项目通过户型、装修、景观等方面的出色产品力，实现热销。此外，公司在杭州实现自持住宅的收储，在湛江完成存量商业用地到住宅用地的变更，在大连通过土地置换获取优质住宅地块，在天津实现自持住宅项目转可售的获批。
（三）轻重并举，多元协同，构建可持续的发展新模式
公司轻重并举，紧随市场需求探索发展新模式，在代建业务、持有型物业经营、物业服务等领域协同发展，稳步提升其收入和利润贡献，构建可持续的发展新模式。
代建业务方面，公司完善管控体系，强化体系赋能，在合作模式和服务内容上主动适配市场变化，实现了代建业务规模的快速增长。报告期内，公司合计新增签约服务面积 1,531万平方米，同比增长59%，其中，住宅类代建业务基础稳固，商办、产业园、安置房及公寓等多元业务齐头并进；委托方优质多元，涵盖国央企、城投平台、优质民企等多元主体，有效夯实业务发展韧性。
截至报告期末，公司代建业务已布局全国超 70座城市，累积签约管理面积 5,362万平方米。公司在代建业务履约端，以产品力、服务力、经营力为核心，构建“代建三力”支撑体系，深耕价值代建，委托方满意度和老业主复购成功率保持在较高水平。2025年发布《委托方服务白皮书》2.0版本，升级代建行业服务标准。报告期内，代建行业影响力和口碑获得多方认可，荣获“2025中国代建企业品牌价值 TOP3”“2025中国房地产代建运营优秀企业 TOP3”“2025年度影响力代建管理企业 TOP3”等 31个行业内奖项。
持有型物业经营方面，公司坚持稳健经营、提质增效，各业态在市场承压背景下展现出较强的经营韧性。商业物业方面，公司持续深化精益运营，核心指标平稳向好。上海九亭金地广场、西安金地广场、武汉金地广场等成熟期项目出租率达 95%，同口径客流同比增长5%，会员复购人数同比提升 12%，聚客能力与消费粘性持续增强。写字楼物业方面，公司积极应对市场变化，全力推进租赁攻坚。全年新租及续租面积合计近 22万平方米，整体出租率较2024年末逆势提升。
深圳威新中心出租率突破 90%并引入多家优质租户，涵盖科技、软件、金融保险等领域。北京金地中心凭借在可持续运营领域的卓越实践，以 91分的高分再次荣获 LEED铂金级认证。威新产业方面，依托公司专业的招商运营能力，2025年新签约面积突破 32万平方米。上海闵行科创园、苏州吴中智造园、成都武侯科创园等成熟期项目出租率超过 90%，在下行市场中仍保持高位。同时，威新产业轻资产业务稳步拓展，年内签约招商代理及咨询服务类项目 26个，新增轻资产管理输出面积约 97万平方米。凭借在品牌传播矩阵、绿色低碳实践与全周期服务口碑的亮眼表现，金地威新产业荣获“2025全国产城运营商品牌力 TOP4”。公司长租公寓继续保持高质量运营，金地草莓社区上海南大旗舰店作为上海市宝山区“十四五”人才安居战略的重要实践项目，2025年顺利开业，出租率实现快速爬坡，收获良好市场口碑。
物业服务方面，金地智慧服务坚持“品牌成就价值、管理创造效益”，持续夯实业务基本盘，营收保持增长，经营质量稳步提升。截至报告期末，金地智慧服务在管面积约 2.68亿平方米，住宅业务保持稳健增长，商服业务和城市服务业务延续较快增长态势。与此同时，战略客户结构持续优化，涵盖新能源、金融科技、医疗健康、智能终端、汽车制造等多个领域。增值业务、保险服务、空间科技、团餐服务、体育产业等多元业态稳步发展，“物业+”业务深化融合，综合服务能力持续提升。报告期内，金地智慧服务连续十七年荣获中国物业服务百强企业，并获评“2025中国物业企业综合实力 TOP6”等多项行业荣誉。
（四）降本增效，精益管理，推动组织效能与经营效益提升
为适配新的发展需要，公司围绕降本增效目标，深化管控举措，向精益管理要效益。
费用管控方面，强化费用全流程、多维度精细管理，实现费用显著压降。其中，营销费用严格执行费率与预算管理，动态优化管控策略，完善激励机制，强化业绩导向，提升费效水平与经营主动性。管理费用方面，严控支出，提升人均效能、强化人效考核，健全绩效与薪酬联动机制。
信息化建设方面，公司以降本增效、赋能业务为核心，持续深化信息系统与业务融合，在基础架构、数据治理、数字营销、业财一体化等领域全面落地。通过优化混合云与中台架构，提升资源利用效率、降低运维成本；构建全域数据治理体系，统一核心主数据管理，强化数据驱动决策；推进营销全流程精细化管控，优化资源配置与渠道费效；深化业财一体化融合，实现流程整合与凭证自动化，提高财务数据质量与业务运行效率。
2025年以来，公司在综合实力、公司治理、品牌建设等方面都取得了广泛认同和赞誉：入选由北京中指信息技术研究院、中国房地产 TOP10研究组评选的“2025沪深上市房地产公司综合实力 TOP10”“2025中国房地产上市公司治理 TOP10”；入选由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院评选的“2025中国房地产公司品牌价值 TOP30”“2025中国房地产项目品牌价值 TOP10”；入选《财富》中国 500强排行榜第 241名。
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