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| 合肥城建(002208)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，全国房地产政策体系以“稳市场、惠民生、防风险、促转型”为核心，以“止跌回稳”为短期目标，以“高质量发展”为长期导向，打出一套兼具针对性与系统性的政策组合拳，构建了“需求端激活、供给端优化、风险端防控、长效机制完善”的四维发力框架。需求端政策以“降低购房门槛、减轻购房成本、精准匹配需求”为导向；供给端政策以“适配需求结构、提升供给质量、优化资源配置”为核心。地方层面则依托“因城施策”的更大自主权，精准发力刚需与改善性需求释放，同步推进风险化解与供给端优化。
报告期内，根据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资 82,788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资 63,514亿元，下降16.3%。房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，比上年下降10.0%；其中，住宅施工面积 460,123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58,770万平方米，下降20.4%；其中，住宅新开工面积42,984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积 60,348万平方米，下降18.1%；其中，住宅竣工面积42,830万平方米，下降20.2%。新建商品房销售面积 88,101万平方米，比上年下降8.7%；新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%。2025年末，商品房待售面积76,632万平方米，比上年末增长1.6%。2025年，房地产开发企业到位资金 93,117亿元，比上年下降13.4%。其中，国内贷款 14,094亿元，下降7.3%；利用外资 25亿元，下降20.8%；自筹资金 33,149亿元，下降12.2%；定金及预收款 28,089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12,852亿元，下降17.8%。
报告期内，公司主要项目所在地为合肥市。2025年合肥市全年生产总值（GDP）14,210亿元，同比增长6.1%。2025年合肥市全域范围涉宅地块合计成交49宗，成交面积约 2731 亩，成交土地款总额约 241.4亿元。按成交面积排名前三的区域为包河、经开、高新，分别为 529 亩、499 亩、380 亩，滨湖、政务全年零成交。2025年合肥市涉宅用地按成交宗数比2024年减少 29%，按成交面积比2024年减少 38.8%，按成交土地款总额比2024年减少57.3%。2025年合肥市房地产政策整体以止跌回稳为基调。供给端注重精准与品质，大力推进“好房子”建设与城市更新；需求端支持进一步加强，实施多档购房补贴，同时大幅提高公积金贷款额度，降低贷款利率并放宽商转公等条件。同时在土地供应、保交楼、落户政策等方面同步发力，着力支持合理住房需求、稳定市场预期。
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四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司主营业务为房地产开发。公司成立以来，专注于住宅地产、商业地产及写字楼和工业地产的开发建设，项目辐射安徽合肥、巢湖、肥东、肥西、庐江、舒城、淮南、滁州、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司是安徽省规模最大的从事工业标准化厂房开发运营的工业地产开发企业，在安徽省内具有较高的知名度，在园区开发运营细分领域具有较为领先行业地位和市场竞争优势。
报告期内，公司合肥在建住宅类项目五个（梓桐院、星启锦宸、星启时代、城西桥和苑、星樾湾）和在建工业地产类项目五个（合肥创新科技园、工投高新智谷二期、合肥智慧产业园 B 区、合肥金融广场 B 地块、工投智造产业园），竣工住宅类项目七个（琥珀东樾里、琥珀菁华里、琥珀庆丰里、琥珀春树里、琥珀栖云里、琥珀尚阳里、望云）和竣工工业地产类项目一个（工投-北城智谷）；南京竣工住宅类项目一个（南京凤起云台）；蚌埠竣工住宅类项目一个（琥珀观山悦）。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2025年2024年 同比增减
相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用 □不适用销售量和生产量下降系推盘面积减少所致。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
行业分类
本公司对上述项目无补充说明。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
新设孙公司：合肥工投智造产业园有限公司、合肥慧城运营管理有限公司 吸收合并子公司：安徽琥珀物业服务有限公司吸收合并宣城新天地置业有限公司 （7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
五、非主营业务分析
□适用 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
□适用 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末账面余额 期末账面价值 受限类型 受限原因
货币资金 56,623,380.17 56,623,380.17 冻结 司法冻结资金等存货 5,215,875,507.34 5,215,875,507.34 抵押 抵押借款投资性房地产 1,424,244,608.85 1,325,632,550.99 抵押 抵押借款
七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
1、合肥工投工业科技发展有限公司，主要从事工业地产的开发运营，注册资本2,250,000,000元，公司持有其 100%股权，法定代表人：房逸靖，经营范围：高新技术产品、新材料、新能源的研制、开发、技术服务及咨询，科技工业园开发、建设、经营、管理，开发产品的销售；房地产开发、销售、租赁；工程建设项目的建设管理、服务咨询，物业管理。（涉及许可项目凭有效许可证经营）。截至2025年12月31日，总资产7,310,791,205.76元，净资产 3,619,426,554.21元。2025年度实现营业收入 800,796,774.03元，净利润-94,746,695.99元。
2、合肥城建蚌埠置业有限公司，主要从事房地产开发运营，注册资本 100,000,000元，公司持有其 100%股权，法定代表人：鲁冰洋，经营范围：房地产开发；商品房销售、租赁、售后服务；城市基础设施及公用设施项目开发和经营；建材产品开发、生产、销售；工业、民用建筑技术咨询；室内装饰。（依法需经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。截至2025年12月31日，总资产 934,271,450.58元，净资产432,774,982.25元。2025年度实现营业收入 86,066,742.56元，净利润-44,304,040.25元。
3、合肥城建新站置业有限公司，主要从事房地产开发运营，注册资本 1,000,000,000元，公司持有其 100%股权，法定代表人：周铖，经营范围：许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；住宅室内装饰装修（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目：承接总公司工程建设业务；物业管理；房地产咨询；住房租赁；非居住房地产租赁；建筑材料销售；工程造价咨询业务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；工程管理服务（除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目）。截至2025年12月31日，总资产 2,738,743,596.07元，净资产788,775,883.69元。2025年度实现营业收入 65,930,413.68元，净利润-93,907,190.91元。
4、合肥城建北城置业有限公司，主要从事房地产开发运营，注册资本 100,000,000元，公司持有其 100%股权，法定代表人：牛晓康，经营范围：许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；住宅室内装饰装修（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目：承接总公司工程建设业务；物业管理；房地产咨询；住房租赁；非居住房地产租赁；建筑材料销售；工程造价咨询业务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；工程管理服务（除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目）。截至2025年12月31日，总资产 741,980,770.46元，净资产-22,856,155.12元。2025年度实现营业收入 11,192,913.71元，净利润-28,807,962.72元。
5、南京徽琥房地产开发有限公司，主要从事房地产开发运营，注册资本 500,000,000元，公司持有其 50%股权，法定代表人：常亮，经营范围：许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；建设工程设计；住宅室内装饰装修（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：房地产经纪；工程管理服务；物业管理；住房租赁；非居住房地产租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。截至2025年12月31日，总资产 748,051,480.77元，净资产 590,006,054.95元。2025年度实现营业收入 1,962,035,995.73元，净利润 159,702,643.46元。
6、南京徽珀房地产开发有限公司，主要从事房地产开发运营，注册资本1,000,000,000元，公司持有其 50%股权，法定代表人：常亮，经营范围：许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；建设工程设计；住宅室内装饰装修（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：房地产经纪；工程管理服务；物业管理；住房租赁；非居住房地产租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。截至2025年12月31日，总资产1,186,078,495.28元，净资产 916,666,240.8元。2025年度实现营业收入 3,176,492,085.18元，净利润 119,836,965.51元。
7、合肥滨润置业有限公司，主要从事房地产开发运营，注册资本 1,800,000,000元，公司持有其 50%股权，法定代表人：李萌，经营范围：许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；住宅室内装饰装修（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理；房地产咨询；住房租赁；非居住房地产租赁；建筑材料销售；工程造价咨询业务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；工程管理服务（除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目）。截至2025年12月31日，总资产5,134,446,741.62元，净资产 1,967,828,438.31元。2025年度实现营业收入3,044,055,781.49元，净利润 199,792,272.35元。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□适用 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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