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| 特发服务(300917)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
2025年，物业管理行业迎来政策顶层设计全面升级、发展逻辑深度重构的关键变革期。7月，中央城市工作会议将物业管理职能正式提升至城市治理现代化、民生服务保障的国家战略高度。10月，“提升物业服务质量”首次纳入《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，确立了行业高质量发展的核心主线。
在政策驱动下，物业管理行业已逐步告别“规模为王”的粗放式发展阶段，正式迈入以“存量深耕、品质引领、科技赋能、多元增收”为核心特征的价值竞争发展新阶段。
2025年，已披露在管面积数据的48家物企，在管面积合计达73.34亿平方米，同比增长3.50%，增速较2024年的6.89%有所下降。物企因恶意压价或持续亏损“主动退出”项目管理的情况呈现常态化。根据中指物业研究2025年物业管理行业收并购情况盘点，行业共发生收并购事件18起，披露交易总金额20.33亿元，并购数量与交易规模较前两年有所回暖，但整体保持理性审慎态势。行业并购逻辑已从规模扩张转向专业化整合，企业并购重点聚焦于具备细分赛道核心资质、核心技术与专业化服务能力的标的，以此夯实自身战略布局、构建可持续的差异化竞争壁垒。
面对政策赋能与行业变革机遇，物业服务企业应主动抢抓政策红利、优化战略布局、升级服务能力、拓展发展边界，实现从“被动服务”到“主动经营”、从“基础服务”到“多元赋能”的转型升级，在行业结构性洗牌中构筑核心竞争优势，推动企业自身与行业高质量发展。
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四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司紧扣高质量发展主题，坚定践行“深耕主业、多元并行”双轮驱动发展战略，聚焦主营业务提质增效，持续加大市场开拓与资源整合力度，着力完善精细化管理体系，全面强化合规运营与风险防控，推动公司实现稳健有序发展，持续巩固并提升核心市场竞争力。
2025年，公司实现营业收入29.72亿元，同比增长3.80%。从业务构成来看，物业管理服务业务实现营业收入24.25亿元，同比增长2.60%；政务业务实现营业收入2.64亿元，同比下降8.01%；增值业务实现营业收入2.80亿元，同比增长31.73%。报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润1.24亿元，同比增长1.84%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.15亿元，同比增长9.46%。
（一）聚力攻坚拓市场，多元布局筑壁垒
公司聚焦高端综合服务运营商战略愿景，持续优化多业态协同发展格局，筑牢经营发展根基。
公司深耕核心业态，依托行业经验与品牌口碑，持续拓展优质在管项目资源，实现管理规模稳步扩张。报告期内，公司实现松山湖华为培训学院、蚂蚁金服杭州Antown园区、小梅沙片区、海康威视滨江三期、信阳市、县（区）两级政务服务中心等重点项目的续签，为公司经营业绩持续稳定增长提供有力支撑。
与此同时，公司积极推进市场拓展，多领域实现重要突破。医院后勤领域，中标深圳市人民医院、香港大学深圳医院两大重点三甲公立院区项目，强化细分市场核心竞争力与品牌标杆效应；军队营区物业领域，落地新疆、北京、山东等多地项目，为同类业务拓展构筑稀缺性品牌基础；商业物业服务领域，成功中标五栋大楼物业服务项目、前海交易广场物业服务项目，推动商业物业布局持续优化扩容。
此外，公司稳步推进资源整合布局，与杭州麒麟壹零贰物业服务有限公司共同设立合资公司，双方立足各自核心优势，深化资源协同、优势互补，推动区域项目公司从传统单一设施管理服务，向多元化、智能化综合空间运营服务升级，进一步夯实并深化与阿里巴巴长期稳定、战略共赢的合作伙伴关系。
（二）科技赋能升级，激活增长新动能
公司以科技赋能驱动运营效率与服务质量双提升。一是深化智慧物业平台应用，完成供应商管理系统升级，实现供应商管理的规范化和精细化水平；二是加速前沿技术落地，政务业务东湖项目上线知识图谱，大冶项目部署虚拟数字人智能服务；三是强化科技创新载体建设，特发楼宇通过高新技术企业认定，成为公司科技创新的重要载体与品牌名片；四是推动场景化应用，举办机器人及AI技术创新应用挑战赛，组织各经营单位立足项目实际打造特色科技应用场景，形成一批具有实践价值的应用成果。
（三）夯实品质基础，提升服务能级
公司立足高端化、品质化、全场景化服务定位，依托体系化管控、标准化建设与常态化优化，持续迭代升级服务体系，稳步增强专业服务能力与客户满意度。通过落地三级质检闭环管控，实现品质管理常态化、全覆盖；同时强化服务标准的可视化培训与落地执行，保障跨区域、多项目的服务流程统一、形象规范。此外，公司搭建完善的客户满意度闭环管理机制，多渠道收集客户诉求并开展专项调研，形成从短板识别、措施制定到成效验证的全流程优化清单，精准精进服务品质，持续保持客户满意度位居行业前列。
（四）筑牢合规底线，稳健发展根基
公司坚守合规经营底线，以全流程合规管控保障高端综合服务运营战略落地。报告期内，公司搭建了“三位一体”风险防控体系，同时引入专业机构构建合规管理框架，组建跨部门检查组开展试点项目合规专项督查。目前项目合规管控稳妥有效，合规建设成效获上级单位及客户认可，报告期内，公司顺利通过ISO37301合规管理体系认证，凭借完善的合规体系和扎实的项目管理能力，稳固核心项目合作，并荣获华为2025年度“卓越供应商”称号。稳健的合规运营不仅是公司发展的“安全护城河”，更彰显企业规范治理能力与品牌公信力，为长期稳健发展筑牢价值根基。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况适用□不适用
（5）营业成本构成
产品分类
营业成本构成主要系人工成本、业务外包成本、物业经营费用、材料成本等。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
是□否
报告期内，公司新设控股子公司杭州特发壹零贰创新服务有限公司，持有其60.00%股份。该项目注册资本合计500.00
万元。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响智慧物业平台运营管理 结合公司实际物业管理需求，利用智慧物业平台为物业项目一线运营管理科技赋能，提升工作效率与客户满意度。 平台进入运维阶段。 有效提升项目运营管理水平。 实现物业项目运营管理流程标准化、资源调度精准化，驱动运营效率提升，优化项目运营管理流程，同步沉淀物业运营服务数据资源，提高特发服务数智化管理水平，提升客户满意度。
5、现金流
经营活动产生的现金流量净额同比增加37.95%，主要系销售回款较上年同期增加；投资活动产生的现金流量净额同比减少147.27%，主要系本期购买理财产品；筹资活动产生的现金流量净额同比增加94.62%，主要系银行承兑汇票贴现增加。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明□适用 不适用
五、非主营业务情况
适用□不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
适用□不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□适用 不适用
（2）衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
□适用 不适用
公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
适用□不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2025年05月 价值在线 网络平台线上 其他 通过“价值在线” 公司2024年 巨潮讯网07日 （www.ir-online.cn） 交流 参与公司2024年度网上业绩说明会的投资者 度报告相关情况 （http://wwwcn）披露的《深圳市特发服务股份有限公司投资者关系活动记录表》（编号：
2025-001）
2025年06月25日 进门财经（www.comein交流 机构 通过“进门财经”参与东方财富举办的2025年中期策略会 公司的经营情况及发展策略 -
2025年11月20日 全景网“投资者关系互动平台”（https://ir交流 其他 通过“全景路演”网站（http://rs.p5w.net），参与“2025年深圳辖区上市公司投资者网上集体接待日”活动的投资者 公司与广大投资者通过网络平台进行了互动交流，并就投资者关注的问题进行了回复 巨潮讯网（http://wwwcn）披露的《深圳市特发服务股份有限公司投资者关系活动记录表》（编号：
2025-002）
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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