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| 京投发展(600683)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 三、经营情况讨论与分析
（一）宏观市场环境
1、宏观政策概况
2025年，房地产政策围绕“短期稳市场、长期建模式”双线推进。上半年，需求端通过“金融组合拳”（降准、降息、下调公积金及LPR利率）及优化限购等措施降低购房成本；供给端政府工作报告明确“合理控制新增房地产用地供应”，强调盘活存量与优化结构，同时提出“发挥房地产融资协调机制作用”，推动金融支持与风险防控措施落地。下半年，国务院出台了《住房租赁条例》，完善了租购并举制度；“十五五”规划的建议提出“推动房地产高质量发展”，明确了构建发展新模式、建设“好房子”等长期方向，推动行业向品质提升与存量运营转型。
国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460,123万平方米，同比下降10.3%；房屋新开工面积58,770万平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积42,984万平方米，同比下降19.8%；房屋竣工面积60,348万平方米，同比下降18.1%，其中住宅竣工面积42,830万平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积同比下降9.2%；新建商品房销售额83,937亿元，同比下降12.6%，其中住宅销售额同比下降13.0%。
北京市统计局数据显示，2025年全市房地产开发企业房屋施工面积10,307.8万平方米，同比下降8.9%，其中住宅施工面积5,149.6万平方米，同比下降9.1%；房屋新开工面积1,156.6万平方米，同比下降10.1%，其中住宅新开工面积727.8万平方米，同比下降4.5%；房屋竣工面积1,464.8万平方米，同比下降11.4%，其中住宅竣工面积746.7万平方米，同比下降18.2%；新建商品房销售面积1,041.0万平方米，同比下降6.9%，其中住宅销售面积724.0万平方米，同比下降7.9%。
3、重点关注区域
（1）北京
2025年，北京市房地产政策持续优化调整，在限购、商业贷款和公积金贷款等方面推出具体措施。限购条件有所放宽，通过降低社保年限要求、给予多子女家庭额外购房名额，释放合理住房需求；商业贷款利率和首付比例实现双降，有效降低了居民购房的资金门槛与融资成本；公积金贷款政策同步优化，通过降低利率、下调首付门槛并提高贷款额度，进一步加强对刚性及改善型住房需求的支持力度。这些政策充分展现了北京市在促进房地产市场平稳健康发展方面的决心和实际行动，为市场长期稳健运行提供了有力的支撑。
（2）无锡
2025年，无锡市在房地产政策方面实施了一系列优化措施。全面取消商品房限售，支持居民住房置换需求；持续实施全市域不限购政策，便利各类家庭购房。信贷政策同步调整，商业贷款和公积金贷款的首付比例及利率均有所降低。同时延续“认房不认贷”政策，并配合公积金额度提升、多子女家庭补贴等配套支持措施，形成对住房市场的多方位支撑。这些政策的实施为促进无锡市房地产市场高质量发展提供了积极助力。
（二）公司经营情况
1、开发规模总体完成情况
2025年，公司全年实现新开工面积（全口径）2.42万平方米，竣工面积（全口径）54.33万平方米。公司以多项目品质交付与商业运营为核心主线，通过产品力升级、价值创新、稳健经营等多种有力举措，进一步巩固品牌溢价与市场竞争力。
2、北京主要项目情况
（1）北熙区
顺利完成一期、二期交付，兑现产品核心价值；依托地铁、坝河景观、周边道路等核心配套落地及项目实景呈现，强化“价值兑现”口碑，持续提升产品力，客户体验显著提升，为后续项目开发奠定良好基础。
（2）檀谷
2025年檀谷商业继续保持稳健运营，全年累计客流量突破120万人次，持续深化“北京山系微度假目的地”的品牌定位，构筑兼具品质格调与生活烟火气的山居生活与自然度假体验，市场影响力进一步提升，成为北京文商体旅展融合发展的新标杆。年内檀谷商业持续迭代，街区消费场景持续丰富，业态闭环日趋完善，多次登上央视国际频道、央视新闻频道、北京电视台，并获得人民网、《北京日报》《新京报》等20余家权威媒体报道200余次，总曝光量超过1亿次。先后荣获第三批“北京市级旅游休闲街区”、“国家级AAA旅游景区”等权威认定，并斩获CCFA金百合•购物中心最佳实践案例、万商俱乐部一线城市影响力在营商业项目TOP30、品牌星球年度体验创新品牌等多个行业重要奖项。
（3）森与天成
2025年4月实景展示区开放，四季度盖上区完工并完成业主开放日活动，以精研产品细节和硬核工程品质获得业主认可，如期实现盖上住宅竣备；落地区住宅主体结构全面封顶。依托区域深耕经验与良好口碑，精准把握市场节奏，1-4月稳居丰台区普通住宅网签套数TOP1。依托园林实景展示、品牌发布会、盆景展及城市生态文化住区高质量发展论坛等活动，强化低密洋房稀缺价值，成为区域改善型置业热门。
（4）公园悦府
北京小站公园商业竣备及开业有序推进，BS2商业2025年4月实现竣备，10月1日开业试运营，期间营业额超2300万元，客流量超100万人次。园区先后推出暖冬奇妙月、跨年联欢等丰富活动，多家品牌集中开业，建设与运营成效显著，多次获得主流媒体报道，并荣获北京市商务局颁发的“2025年度北京商业新秀品牌”称号；BS4/6商办楼6月实现竣备，如期移交客户；BS5/8组团9月如期实现竣备。
3、无锡项目情况
愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2025年通过打造小站公园、小站食堂、社群之家、慢闪公园等配套空间，持续推进幸福社区的兑现，进一步提升项目产品力、服务力。项目开发有序推进，2025年商办及中轴公园按时完成竣备，酒店工程进度稳步推进，四期住宅实景展示区正式开放，为销售工作提供了有力支持。项目始终坚持“以用户为中心”的发展理念，深度融合“生态、智慧、幸福”三大价值导向，通过持续提升产品品质与服务效能，着力打造引领行业标准的城市幸福社区典范。
（三）财务状况分析
报告期内，公司实现营业收入总额571,578.26万元，同比增加303.48%，其中房地产销售业务实现收入558,001.99万元，同比增加427,514.69万元，增幅327.63%。公司实现归属于上市公司股东净利润-121,645.12万元，同比减少16,181.97万元，减幅15.34%，扣除永续融资产品利息25,861.17万元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-147,506.29万元，同比减少9,469.14万元，减幅6.86%，公司2025年度亏损主要系公司计提存货、其他应收款等资产减值所致。
报告期内，公司三项费用总计71,119.57万元，同比增加9,934.13万元，增幅16.24%，其中管理费用16,691.32万元，同比增加872.31万元，增幅5.51%；销售费用18,933.97万元，同比增加7,445.35万元，增幅64.81%，主要系房产收入增加，相应结转渠道代理费增加所致；财务费用35,494.28万元，同比增加1,616.46万元，增幅4.77%，主要系本期公司费用化借款利息增加及对联合营公司利息收入减少所致。
报告期末，公司资产总额5,700,289.45万元，同比减少326,858.70万元，减幅5.42%，资产总额中存货期末余额3,991,161.98万元，占资产总额的70.02%，同比减少482,917.71万元，减幅10.79%，公司各项目资产质量良好。公司负债总额5,304,191.92万元，同比增加12,595.37万元，增幅0.24%，变动不大。随着项目的不断推进，公司各项目持续预售并实现结转，资金平稳回笼，负债总额中合同负债（主要系预收房款）期末余额401,962.12万元，占负债总额7.58%，合同负债较去年期末减少294,856.06万元，减幅42.31%；本报告期末公司有息负债总计4,444,793.24万元，占负债总额83.80%，2025年度公司各类借款净增加330,368.01万元，增幅8.03%。公司控股股东借款期末余额3,471,295.59万元，占负债总额65.44%，占有息负债的78.10%。公司各项目预售资金将持续稳定回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还各项到期款项。2025年12月31日，公司资产负债率93.05%，与年初相比增加5.25个百分点，公司整体经营稳定。公司通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的融资渠道获取低成本资金，2025年度公司借款综合资金成本2.84%，同比下降2.38个百分点。
报告期末，归属于上市公司股东的净资产272,777.41万元，剔除其他权益工具（永续融资产品）381,000.00万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产-108,222.59万元，归属于上市公司普通股股东净资产同比减少150,130.19万元，减少系公司其他综合收益变动、公司当期亏损及支付永续融资产品利息所致。
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为净流入67,882.86万元，较上年同期经营活动产生的现金流量净额增加688,999.11万元，主要系房地产项目公司上年支付地价款及税费金额较大。公司投资活动现金流量净额净流入278.43万元，较上年同期投资活动产生的现金流量净额增加18,718.19万元，主要系公司上年对无锡望愉追加了投资。公司筹资活动现金流量净额净流出为111,648.18万元，筹资活动产生的现金流量净额较上年同期减少145,507.64万元，减少主要系本期借款净增加额较上年同期减少。
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