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| 中洲控股(000042)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售面积约8.81亿平方米，同比下降8.7%；房地产开发投资82,788亿
元，同比下降17.2%，其中住宅投资63,514亿元，下降16.3%。据克而瑞统计，2025年全年65家典型房企累计融资总量约4,143.14亿元。在中央“止跌回稳”政策持续发力、地方因城施策精准推进下，2025年房地产市场整体呈深度调整、逐步企稳态势。行业政策方面，2025年在巩固前期成果基础上，政策工具箱进一步充实，供需两端协同发力稳市场。集中表现在：第一，中央持续强化政策协同，2025年政府工作报告提出"稳住楼市""持续用力推动房地产市场止跌回稳"，"好房子"首次被写入政府工作报告；第二，存量盘活成为重点，各地创新使用"房票"安置政策，收购存量商品房用于保障性住房的举措扩围增效；第三，金融支持力度不减，首付比例、贷款利率维持历史低位，公积金优化政策超 270 条，涉及提高贷款额度、降低首付比例、扩大使用范围等多个方面；第四，核心城市调控持续优化，北上深三大一线城市在2025年下半年相继优化限购政策，北京对五环外购房不限套数，上海放宽外环外及青浦区人才购房资质，深圳收窄限购区域，盐田区、大鹏新区放开限购，非核心区购房不限套数。展望2026年，基于"稳住楼市"的基调不变，供需两端政策将继续协同发力。供给侧将坚持控增量、去库存、优供给原则，进一步盘活存量资产、优化土地供应节奏；需求侧将推出更多针对性措施，持续降低购房成本，保障刚性和改善性需求的充分释放。。
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
四川地区 931,067,388.09 35.89% 160,873,630.12 3.72% 478.76%
上海地区 10,346,918.06 0.40% 20,601,324.57 0.48% -49.78%注：本表所列营业收入及营业成本均为抵消内部交易后的净额。
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
注：本表所列营业收入及营业成本均为抵消内部交易后的净额。
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位2025年2024年 同比增减
相关数据同比发生变动30%以上的原因说明适用 □不适用销售金额降幅较大主要原因是本期深圳地区产品销售进入尾盘期，叠加销售单价较高，导致同比整体销售下降明显。新开工面积降幅较大主要原因是在当下市场环境下公司合理把控开发节奏，集中资源保障在建在售项目开发进度。
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
详细情况参见2025年度审计报告中的财务报表附注“（六）合并范围的变更”。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
销售费用 215,631,587.75 313,115,842.48 -31.13% 房地产销售收入减少，销售佣金减少管理费用 193,627,217.23 233,422,003.29 -17.05% 无重大变化财务费用 373,796,432.56 682,357,333.96 -45.22% 融资规模下降，利息支出减少研发费用 4,450,315.43 7,127,783.10 -37.56% 合并范围变更（子公司处置）导致研发费用下降
4、研发投入
□适用 不适用
报告期内，公司合并利润表中的研发费用为445.03万元，系已处置子公司深圳市盈灿建设有限公司在年初至处置日期
间发生的研发支出。该子公司处置后，其原研发人员中，部分随子公司处置而离职，不再属于本公司员工；其余研发人员已于报告期全部内部调岗至公司其他存续子公司，从事非研发类工作，不再承担任何研发职能。因此，报告期末公司专职研发人员数量为0。报告期末，公司已无在研项目，无研发投入。
5、现金流
(1)2025年度经营活动产生的现金流量净额为544,028.49万元，较上年同期减少21,594.63万元，减幅3.82%，主要原因
是本期支付工程款及税费较上年同期增加；
(2)2025年度投资活动产生的现金流量净额为24,024.90万元，较上年同期增加16,016.95万元，增幅200.01%，主要原因
是本期处置子公司收到的现金较上年同期增加；
(3)2025年度筹资活动产生的现金流量净额为-295,801.20万元，较上年同期减少8,287.24万元，减幅2.88%。主要原因
是本期融资净偿还规模增加；上述原因导致公司2025年度现金及现金等价物的净增加额272,249.70万元,较上年同期减少13,871.26万元，减幅4.85%。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的主要原因如下： ①房地产行业均采取预售模式，项目的现金流入与其利润结算周期存在一定的时间差； ②净利润计算包含折旧、摊销、资产减值等非现金支出项目，这些项目减少利润但不影响经营活动现金流。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
非流动负债 2,221,332,71债 644,937,207.借款所致境外资产占比较高□适用 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
详细情况参见2025年度审计报告中的财务报表附注“（五）合并报表项目注释-48、所有权或使用权受到限制的资产”。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
适用 □不适用
交易
对方 被出
售股
权 出售
日 交易
价格
（万
元） 本期
初起
至出
售日
该股
权为
上市
公司
贡献
的净
利润
（万
元） 出售
对公
司的
影响 股权
出售
为上
市公
司贡
献的
净利
润占
净利
润总
额的
比例 股权
出售
定价
原则 是否
为关
联交
易 与交
易对
方的
关联
关系 所涉
及的
股权
是否
已全
部过
户 是否
按计
划如
期实
施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引深圳市誉鹰物业服务有限公司 深圳市中洲物业有限公股权2025年06月04日 22,69
九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
化举措。本次交易预计可实现投资收益约人民币2.07亿元，对公司财务状况产生积极影响。深圳市盈灿建设有限公司 股权转让 无重大影响成都市洲金房地产开发有限公司 注销 无重大影响成都市洲天房地产开发有限公司 注销 无重大影响成都市洲立房地产开发有限公司 注销 无重大影响深圳市中洲洲景投资有限公司 注销 无重大影响主要控股参股公司情况说明
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2025年1-12月 深圳 电话沟通 个人 个人投资者 公司经营情况 个人
2025年1-12月 深圳 网络平台线上交流 个人 个人投资者 公司经营情况 深交所互动易平台
2025年04月30日 深圳 业绩说明会 个人、机构 个人、机构投资者 公司经营情况 价值在线网络互动平台
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
是 □否
公司是否披露了估值提升计划。
为提升公司投资价值和股东回报能力，推动公司投资价值合理反映公司质量，增强投资者信心、维护全体股东利益，
促进公司高质量发展，公司制定估值提升计划。具体内容如下：
（一）中洲控股将聚焦主营业务，坚持通过优化资产结构、强化主业盈利能力，努力实现净利润扭亏为盈。一方面，
对现有资产进行全面梳理和优化，集中资源供给公司重点优质项目，提高资产运营效率，合理处置低效资产；另一方面，聚焦核心业务，提升项目开发质量和销售速度，增加主营业务收入，优化成本结构，逐步提升公司的盈利能力，为公司的长期发展奠定坚实基础。公司将优先保障高周转项目的资金投入，建立项目进度跟踪机制，加强与施工各方的沟通协调，及时解决项目建设过程中出现的问题，力争2025年完成关键项目竣工结算。在项目建设过程中，严格把控工程质量，按照相关标准和规范进行施工，确保交付的产品符合客户要求。同时，优化项目验收流程，提高工作效率，尽快实现项目交付，及时确认收入，提升公司的收入规模和现金流水平。未来公司将进一步优化投资策略，聚焦一线及核心二线城市优质地块。这些城市经济发展水平较高，人口流入量大，房地产市场需求相对稳定，具有较高的投资价值。在项目筛选过程中，加强市场调研和项目可行性研究，充分考虑项目的地理位置、周边配套、市场供需等因素，提高投资决策的科学性和准确性。对于拟投资项目，建立严格的风险评估机制，对项目的收益、成本、资金回笼等方面进行全面评估，确保项目投资回报符合公司预期。
（二）重视股东回报，共享发展成果，公司将通过持续且合理比例的现金分红来回报股东，与投资者共享公司经营成
果。公司自上市以来，一直严格按照中国证监会的相关法规要求通过符合法定比例的现金分红来回馈全体股东，与全体股东共享公司的经营成果。公司《章程》中明确规定在满足现金分红条件的前提下，每年以现金方式分配的利润应不低于当年实现的可供分配利润的 10%。具体实施过程中，公司将综合考虑当年的盈利状况、资金需求以及未来发展规划等因素，确保分红政策的稳定性和可持续性。通过合理的现金分红，向投资者传递公司良好的经营状况和发展信心，增强投资者对公司的认同感和忠诚度。
（三）加强投资者沟通，提升价值传递。公司将不断强化投资者关系管理机制，切实维护广大投资者的合法权益。通
过股东大会、业绩说明会，积极回复投资者的提问和诉求；重视与投资者的沟通交流，通过直接与投资者对话、投资者电话、互动易等沟通方式，进一步增进外界对公司的了解；不断完善投资者关系管理的工作机制，制定与投资者交流的计划安排，围绕公司定期报告、战略规划、经营状况、重大项目等资本市场高度关切的问题，定期与投资者开展深入交流，正确引导市场预期。
（四）聚焦市场关注，强化信息披露。公司将继续严格按照《公司法》《证券法》等法律法规和有关规定，不断优化
和提高信息披露质量。从投资者的需求出发，切实加强信息披露的主动性、有效性、规范性和及时性。
（五）加强对上市公司市值、市盈率、市净率等公司估值指标及上述指标行业平均水平的具体监测预警安排，加强公
司舆情监测分析，密切关注各类媒体报道和市场传闻，发现可能对投资者决策或者上市公司股票交易价格产生较大影响的，
及时向公司董事会报告。公司根据实际情况及时发布澄清公告，或在法律法规许可的范围内通过官方声明等合法合规方式予以回应。综上，公司将牢固树立以投资者为本的核心理念，认真落实估值提升计划，立足于公司长期、可持续、健康、高质量发展，强化责任担当，切实维护广大投资者利益。十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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