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| 南都物业(603506)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 三、经营情况讨论与分析
2025年，公司主动寻求战略升级，积极布局新兴赛道，持续夯实“住宅、商写、城市服务”全业态发展，全面推进战略落地。
报告期内，公司实现营业收入186,228.66万元，实现归属于母公司净利润为9,924.96万元，同比上升353.09%.实现扣非归母净利润4,546.96万元，较去年同期上涨11.36%。
（一）战略升级深耕拓新局
近年来，随着人工智能、具身智能技术的快速发展，叠加政策对AI科技发展、智慧化应用等方面的大力支持，物业服务场景正成为AI科技技术落地的重要场景。基于此，公司主动寻求战略升级，以“一体两翼・生态+科技”战略为引领，以物业基础服务为一体，生态和科技为两翼，凭借基础服务筑牢发展根基，生态业态拓展服务边界，科技赋能驱动创新发展，将人工智能、具身智能等前沿技术深度融入物业服务全链条，推动一体两翼业务的深度融合，实现公司高质量发展。
1、“一体”——物业基础服务
报告期内，公司持续完善市场拓展组织架构，积极优化项目布局。全年新签项目92个，新签面积1,141.59万平方米。从业态结构看，新签面积中住宅项目占比10.61%，商写项目占比60.61%，城市服务项目占比28.78%，其中商写项目面积占比较上年同期提升22个百分点。从区域布局看，新签面积中江浙沪区域占比76.15%，较去年下降16个百分点。新签项目业态与区域结构的变化，主要系公司主动加大江浙沪区域外非住业态的拓展力度所致。
截至报告期末，公司总签约项目681个，总签约面积9,000.74万平方米。业态分布上，住宅项目占比60.63%，商写项目占比28.09%，城市服务项目占比11.28%；区域分布上，江浙沪区域面积占比84.69%，较上年度微降0.89个百分点，主要受新签项目区域结构变化影响。目前公司已完成住宅、商写、城市服务三大领域全业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各类业态。
年内，公司新签多个代表项目，商写领域，公司成功签约中国移动通信集团浙江有限公司湖州全域，以及嘉兴、台州、杭州部分标段物业服务项目，浙盐杭州食盐配送有限公司杭配大楼园区、冠山数智产业园、各类物流园区等项目；城市服务领域，成功签约常熟文旅景区、龙游河生态公园三期、朗城村环卫、灵山景区等项目；住宅领域，成功签约维港名苑、尚璟名筑、温岭峻岭山庄、万年乐享城等项目。
2、“两翼”——多元增值生态
（1）物业增值服务
报告期内，公司持续深化专业企业服务能力，通过建立企业保洁标准化操作流程（SOP），提供定制化解决方案，确保流程科学高效；同时上线石材养护、高空幕墙清洗、空气治理等专项服务，精准适配客户多元需求。
在便民生活与房务服务方面，公司上线自营洗衣缝纫店“净邻衣舍”，开业5个月已服务业主3,000余位，完成衣物清洗超10,000件；全资子公司乐勤楼宇推出“第三方查验咨询服务”产品，打造多场景查验解决方案，全年通过市场化竞争获取业务28项；培育“无人机”房屋外立面安全评估服务，已取得民用无人驾驶航空器运营合格证，并成功中标蒋村花园等项目，服务面积超百万方。
新零售与供应链板块，公司打造全新品牌“寻山邻”，深入源头产地，通过全链路品控为用户探寻优质产品；持续加强“悦享供应链”体系建设，依托知味观、良品铺子、周黑鸭、采芝斋、船牌、UUKI等优质品牌，以“供应链服务+新零售”双线协同，对内深耕私域运营，对外输出供应链能力与高附加值产品，不断增强企业核心优势。
（2）资产管理服务
报告期内，公司住宿运营板块多举措降低整体租赁成本，目前在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率85%；产商运营板块以轻资产运营为主，打造“物业服务+资产运营”一体化模式，成功签约文鸿顾问咨询、之江未来社区顾问咨询项目。
2、“两翼”——科技投资落地
报告期内，公司为深化科技端“NacityRobotics”战略落地，投资云象机器人。本轮投资由南都物业领投，杭州高新金投控股集团有限公司下属伍零伍零基金跟投。投资完成后，公司将形成“研发+应用”生态协同。一方面，公司可深度参与云象机器人的产品设计、技术研发、实地测试等重要环节，从自身需求出发定制化功能型机器人产品，在降本增效的同时优化服务流程，提升服务满意度；另一方面，云象机器人可依托公司全业态的应用场景，根据场景实际运行数据，加速产品迭代与技术升级，并不断构建“算法+硬件+场景”的闭环生态，推动人工智能、机器人技术在智慧物业场景的规模化应用。
5月，公司为进一步拓宽人工智能及具身智能领域的产业布局并提升综合竞争力，联合浙大网新（600797.SH）、景业智能（688290.SH）、浙江赛智伯乐股权投资管理有限公司共同设立“赛智助龙基金”，基金主要关注人工智能、机器人、具身智能等领域，重点支持浙大系、“六小龙”生态圈企业及AI、具身智能等优质创业项目，和上市公司从事相关业务、上下游有产业协同的创新企业发展，促进各方相互赋能，重点打造浙大系人工智能+具身智能产业链。
6月，“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州云深处科技有限公司。
10月，公司完成对境智具身智能科技（北京）有限公司的投资。通过本次投资合作，公司将依托在物业服务场景中的广泛布局，为境智具身的技术迭代与产品优化提供真实的落地环境和应用反馈。这种“技术+场景”的协同模式，不仅有助于加速具身智能在物业领域的应用探索，也进一步体现了公司以实际场景推动技术落地的长期投资逻辑。
（二）精益服务品质筑牢安全
公司围绕服务品质提升，持续开展专项与精细化运营。报告期内，在专项提升方面，开展“好房子、好服务、好邻里”品质专项提升行动，梳理三好服务清单，推动各项目对标落地整改；同时围绕供应商招标、服务方案优化等，实施集约型保绿一体化管理，覆盖五大区域63个项目。在标准建设与国际认证方面，参与制定国家标准《智慧城市基础设施·连接城市和城市群的快速智慧交通》，并通过ISO41001设施管理体系认证，接轨国际认证体系。在客户体验与服务深耕方面，持续开展“我为业主做件事”“聆听计划”“美颜计划”“守卫计划”，梳理服务品质提升项，聚焦项目“常新、常绿、常亮”，完善服务细节，提升业主满意度。此外，公司将项目的安全平稳运营放在首位，积极开展“百日安全检查行动”，组织专业团队对消防设施、电气设备、公共区域等进行全面排查，对发现的问题及时整改，确保项目在安全方面无死角、无盲区。
（三）数智赋能强企精进人才力
公司立足行业深度转型期，以数智化、效能化、价值化为导向，通过组织优化、数智化赋能、学习型组织建设及文化凝聚，扎实推进人才力建设，为公司高质量发展筑牢根基。
报告期内，公司以数智化转型为引擎，全面推进组织与人力资源体系升级。在组织效能方面，推进架构扁平化，精简管理层级，推行项目集群化管理，构建“资源共享、专业协作、责任共担”的管理体系，实现属地项目集约化运营。依托数智技术强化资源统筹、数据赋能与风险管控能力，组织效能整体提升。在人才发展方面，上线数智化学习平台，形成覆盖员工全职业周期的“线上+线下”学习网络，通过直播课堂、专题研习、技能比武、专项赋能等方式沉淀业务实战经验，推动知识资产向服务能力转化。落地管家带教、师徒带教机制，针对管理层开展“服务提质增效”专题培训及管理读书会，加速人才成长。坚持价值化导向，推行差异化考核与动态管理机制，实现业务成果与团队激励深度联动，激发一线活力。紧跟市场趋势，引进年轻复合型人才，优化人才梯队结构，推进职业技能等级认定，提升关键岗位专业素养与持证率。在文化驱动方面，畅通员工沟通渠道，通过高管接待日、恳谈会、满意度调研等机制倾听员工心声，推动员工发展需求与组织目标深度融合。举办“西溪福行”等特色文化活动，营造积极的组织氛围。报告期内，公司获评“智联招聘年度优选雇主”及“杭州市物业行业雇主典范”奖项。
（四）数智聚力赋能内控提效
公司持续推进内部管理协同升级，完成人力、财务、采购三大共享服务体系的深化应用，打通数据壁垒，实现资源统筹调度与高效协同；同时构建数字化管理协同，以数据中台为基座，打通全业务链条，实现跨域协作与智能决策的闭环落地，驱动资源全域优化和多业务主体共生发展。此外，集采商城的上线以图形化交互方式引导项目采购，并对供应商货品铺排进行集中管理，替代了原流程审批的采购管理模式，有效提升了采购效率，降低了管理成本。
对客服务方面，公司持续提升智慧便捷水平。升级访客管理智慧化全场景服务，实现客户自助邀约、访客快速通行的服务闭环；完善缴费渠道，新增智能POS机、扫码盒子等应用能力，为客户提供多元便捷的体验。
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