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| 华侨城Ａ(000069)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
2025年我国经济规模再上新台阶，根据国家统计局初步核算，国内生产总值达到140.2万亿元，首次跃上140万亿元新大关，比上年增长5.0%。增速在全球主要经济体中保持领先，对全球经济增长的贡献率继续稳定在30%左右。就业、
物价形势总体平稳，全年城镇新增就业1267万人，城镇调查失业率平均值为5.2%；居民消费价格指数（CPI）全年持平，核心CPI上涨0.7%，涨幅较上年扩大。
（一）旅游行业：2025年，我国旅游市场繁荣发展，居民出游热情持续增长、消费活力不断释放。国内居民出游人
次65.22亿，国内居民出游花费6.30万亿元。中央及地方陆续出台了一系列鼓励旅游业发展的政策措施，为行业持续发展提供了有力支撑。旅游业在拉动消费、扩大内需、促进就业等方面发挥着越来越重要的作用。
（二）房地产行业：2025年，新建商品房销售面积8.8亿平方米，比上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%；新建商品房销售额8.4万亿元，比上年下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%；全国房地产开发投资8.3万亿元，比上
年下降17.2%；房屋竣工面积6.0亿平方米，比上年下降18.1%，其中，住宅竣工面积4.3亿平方米，下降20.2%。。
四、主营业务分析
1、概述
（一）报告期内公司经营情况回顾
1、公司经营情况概述
2025年，公司实现营业收入313.81亿元，同比减少42.32%，实现归母净利润-144.96亿元，同比减少67.35%，增亏的主要原因是公司根据年度经营策略，主动适应市场环境变化，通过资产转让等方式全力推动存量业务销售去化与现金流
改善，相关交易形成亏损，项目结转收入金额和毛利率较同比下降等。报告期内，公司扎实推进降本增效，加强全面预算过程管控，销售费用、管理费用合计同比下降27%；公司统筹资金收支，持续加强现金流管控，2025年实现经营活动净现金流125.01亿元，较2024年增加71.39亿元，连续三年为正，经营活动净现金流稳步增长；公司秉承稳健的财务策略，在合理控制有息负债规模的同时，充分把握融资环境改善的窗口期和政策优势，拓宽融资渠道，持续推进债务结构优化，截至2025年末，有息负债总额1,185亿元，其中中长期借款占比69%，平均融资成本呈逐年下降趋势。
（1）文旅业务
公司以市场需求为指引，积极锤炼专业化发展能力，为游客带来多元化、高品质的消费体验。报告期内，公司旗下文
旅项目共计接待游客7,970万人次。①聚焦产品升级与体验焕新，多业态并举推动高质量发展公司坚持以市场需求为导向，持续推动产品供给提档升级。主题公园板块2025年完成深圳欢乐谷、襄阳奇趣童年等重点项目的更新改造，深圳锦绣中华大型华夏综艺史诗《龙凤舞中华》、北京欢乐谷光影装置秀《齐天大圣》等文化演艺焕新上演，有效提升游客体验感与产品吸引力。酒店板块创新推出“酒店+创意园”融合型旅宿产品——创意园嘉途酒店，将艺术展览、文创市集等多元业态与旅居场景深度结合，为游客打造兼具文化内涵与沉浸感的特色旅居体验。商业板块坚持内容驱动与场景创新，深化头部IP合作及自主IP“福禄兽”开发，打造沉浸式消费场景以增强客户黏性；同时强化首店引进与品牌矩阵优化，精准匹配品质化需求，全面提升项目场景吸引力与市场竞争力。②深化IP融合创新，强化沉浸式游玩体验公司秉持“常看常新、常玩常新”理念，持续深化IP引进与内容共创，释放文旅融合乘数效应，全面激发市场消费活力。欢乐谷公司明确“城市IP娱乐主场”运营定位，推动IP从产品端到消费端的全链条落地。在产品打造方面，襄阳华侨城奇幻度假区落地“超级飞侠探索基地”，携手国产动漫IP“超级飞侠”，通过沉浸式场景还原与“超级能量棒”等互动玩法深度融合，为亲子家庭营造高品质沉浸体验。在节庆活动方面，先后引入王者荣耀、英雄联盟、葫芦兄弟等10余个头部IP，丰富主题内容供给，提升园区话题热度与复游吸引力。通过多维度IP运营，公司不断强化产品内容力与品牌记忆点，持续巩固文旅主业核心竞争力。③稳步推进项目拓展及建设报告期内，公司持续拓展轻资产运营服务，欢乐谷公司轻资产代建乐清水公园、酒店公司首个有限服务酒店样板创意园嘉途于年内顺利开业运营，旅发公司签约市场化项目7个。
（2）房地产业务
报告期内，公司累计实现签约销售面积120.6万平方米，签约销售金额177.3亿元。公司围绕产品打造、营销去化、
服务提升，积极提升专业化水平。①持续提升房地产产品竞争力，加大销售去化力度公司持续提升产品品质与居住体验。重庆小龙坎精益设计打造四代宅产品，高品质展示区获得市场认可。成都国宾熙成里通过优化架空层会所、地下室车库光厅等设计及实施，进一步提升产品实景呈现效果。武汉云囍公馆从文化色彩、定制化居住体验、艺术化核心公园、烟火气生活化商业氛围、休闲体验美学空间等多方面优化，以“百年武钢，生活十坊”的都市花园为概念，营造使居住者沉浸其中的生活场所。无锡雲湖别院、济宁纯水岸等多个项目老盘新做，通过优化实景归家展示区、升级样板房软装、公区大堂空间局部提升等系列措施，保持项目市场竞争力。动项目销售去化。顺德天鹅堡二期抢抓市场节点，创新营销举措，全年销售金额位列佛山市前五。武汉青山红坊组团强化营销统筹，加大品牌推广力度，销售面积位列武汉市前五，销售金额及面积位列青山区第一。无锡云湖别院强化价值传递与节点营销，全年销售金额位列无锡市前三。重庆小龙坎、南昌象湖等多个项目销售表现也位列区域市场前列。②完善服务与品牌体系建设，提升物管业务市场竞争力物业管理板块近年来紧扣专业化与市场化发展主线，聚焦三大维度持续锻造综合竞争力。一是精进服务品质，构建标准化物业业务管理体系，以智慧物业系统为支撑，深度响应客户核心需求，实现服务质量的有效提升；二是攻坚市场外拓，稳步扩大优质项目储备，持续优化业务版图；三是深耕增值服务，围绕资产运营、平台服务、社区生活等关键场景，推动业务结构不断升级。凭借扎实的服务能力、稳健的市场拓展及多元的增值布局，报告期内华侨城服务荣膺“2025中国物业服务力百强企业（第28名）”等多项荣誉，品牌影响力和行业认可度稳步增强。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况☑适用□不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
☑是□否
行业分类 项目 单位2025年2024年 同比增减
房地产及旅游综
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用 不适用
（5）营业成本构成
（6）报告期内合并范围是否发生变动
☑是□否
公司报告期内合并范围发生变动的情况详见本报告第八节“财务报告”中“六、合并范围的变更”。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
销售费用 1,340,970,247.22 2,075,845,371.62 -35.40% 随销售规模下降，市场拓展费同比减少管理费用 1,559,047,448.26 1,875,769,372.75 -16.88% 践行精益管理压降日常费用等财务费用 3,894,279,345.75 3,821,326,412.41 1.91%
4、研发投入
□适用 ☑不适用
5、现金流
1、2025年公司统筹资金收支，持续加强现金流管控，推动销售回款和降本增效，实现经营活动净现金流持续改善；
2、2025年投资活动现金流量净额同比上升，主要是本期支付的其他与投资活动有关的现金同比减少所致；3、2025年筹资活动现金流量净额同比下降，主要是本期偿还借款流出同比上升所致。
五、非主营业务分析
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
3、截至报告期末的资产权利受限情况
详见第八节“财务报告”中“五、合并财务报表主要项目注释”，“18.所有权或使用权受到限制的资产”。
七、投资状况分析
1、总体情况
适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 ☑不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
证券品
种 证券代
码 证券简
称 最初投资成本 会计计
量模式 期初账面价
值 本期
公允
价值
变动
损益 计入权益的累
计公允价值变
动 本期其他增
加金额（注） 本期出
售金额 报告期损益 期末账面价
值 会计核
算科目 资金来
源
境内外股
票 001979 招商
蛇口 1,499,999,999.20 公允价值计量 650,847,457.28 -950,847,457.12 12,336,286.01 549,152,542.08 其他权益工具投资 自有资金境内外股票 HK01628 禹洲集团 / 公允价值计 -18,188,515.56 24,501,613.15 6,313,097.59 其他权益工具投资 自有资金期末持有的其他证券投资 -- -- --合计 1,499,999,999.20 -- 650,847,457.28 -969,035,972.68 24,501,613.15 12,336,286.01 555,465,639.67 -- --证券投资审批董事会公告披露日期 不适用证券投资审批股东会公告披露日期（如有） 不适用注：其他为因被动稀释，丧失重大影响，该投资由权益法转为金融资产核算。该投资拟长期持有、无近期出售计划、非交易性，故指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
（2）衍生品投资情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在衍生品投资
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
九、主要控股参股公司分析
☑适用□不适用
十、公司控制的结构化主体情况
□适用 ☑不适用
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
接待时间 接待地
点 接待方式 接待对
象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2025年3月31日 全景网 网络平台线上交流 其他 全体投资者 围绕业务发展规划、有息负债规模和结构、偿债计划、轻资产运营发展思路、经营效率提升等，未提供资料。 详见巨潮资讯网
2025年5月22日 深圳 电话沟通 机构 兴业证券、中国人保资产、中宏人寿保险、禾永投资管理、浙商证券、华泰保兴基金、新华基金、中加基金、鲸域资产管理、平安资产管理、泰信基金、上海德汇集团、广东正圆私募基金、上海途灵资产管理 围绕专项债收储、拿地计划、市值管理措施、债务偿还工作、文旅业务运营情况、资产盘活方式等，未提供资料。 详见巨潮资讯网
2025年5月30日 深圳、上海 其他 机构 中泰证券、中国人保资管、太平洋资管、中加基金、英大资产、太平养老、永赢基金、上银基金、万家基金、伟晟投资、同泰基金、米利都私募、太平基金、东方证券、英大保险资管、中国中信金融资管、海富通基金、诺德基金、广发基金、大成基金、中信建投基金、国联安基金、华商基金、华泰资产、中银基金、重阳投资、平安资管、泰信基金、路博迈基金、博时基金、中国人寿养老、中金汇理资管、天弘基金、中国人寿资管、浦泓私募、诺德基金、华商基金、深圳创华投资、深圳德讯证顾、幸福阶乘基金、昭华基金、亿峰资产、个人投资者杨彪、国泰海通证券 围绕存货计提减值标准、压降债务规模和成本的计划、集团资金支持、平均融资成本、旅游业务和IP运用的举措、拿地计划、房地产产品设计思路、集团增持情况等，未提供资料。 详见巨潮资讯网
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
是□否
公司是否披露了估值提升计划。
是□否
公司于2025年3月26日召开第九届董事会第四次会议，审议通过了《关于制定〈深圳华侨城股份有限公司市值管理制度〉的议案》《关于制定〈深圳华侨城股份有限公司
估值提升计划〉的议案》，具体内容详见公司于2025年3月29日在巨潮资讯网上披露的《深圳华侨城股份有限公司估值提升计划》。十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
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