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| 荣盛发展(002146)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。
（一）宏观经济运行回顾
2025年，面对国内外形势深刻复杂变化，坚持稳中求进工作总基调，实施更加积极有为的宏观政策，纵深推进全国统一大市场建设，推动我国经济顶压前行、向新向优发展，“十四五”圆满收官。国家统计局数据显示，2025年国内生产总值1,401,879亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%，经济总量首次突破140万亿元大关，圆满完成预期目标任务。
（二）房地产市场运行回顾
2025年房地产延续调整态势，在销售端持续承压的情况下，供给端以更快的速度收缩，从而使得库存压力在年末出现边际缓解。尽管政策面持续发力，但受宏观经济预期及居民购房信心修复缓慢的影响，市场整体仍处于探底过程。虽然市场各项指标同比仍为负增长，但待售面积的绝对值下降和销售降幅的收窄，显示出市场自发调节机制正在生效。
1、新建商品房销售和待售情况
据国家统计局数据，2025年，新建商品房销售面积88,101万平方米，比上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%。2025年末，商品房待售面积76,632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积增长2.8%。
70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，一线城市在年初曾短暂企稳，但年中后重新转入下跌通道，全年多数月份环比负增长；二线和三线城市则面临更严峻的价格压力。
（图表数据来自国家统计局，下同）2
、开工、施工、竣工情况
2025年全国施工面积、新开工面积、竣工面积持续下滑。2025年，房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，比上年下降10%。其中，住宅施工面积460,123万平方10.3% 58,770 20.4%米，下降 。房屋新开工面积 万平方米，下降 。其中，住宅新开工面积42,984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60,348万平方米，下降18.1%。其中，住宅42,830 20.2%竣工面积 万平方米，下降 。
另外，2025年，全国房地产开发投资82,788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63,514亿元，下降16.3%。3、房企资金来源情况
2025年，房企到位资金同比延续下降趋势。2025年，房地产开发企业到位资金93,117亿元，比上年下降13.4%。其中，国内贷款14,094亿元，下降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33,149亿元，下降12.2%；定金及预收款28,089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12,852亿元，下降17.8%。
4、国房景气指数情况2025年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”仍在低位区间运行，市场信心仍在修复过程中，行业整体仍在调整期。5、地产行业政策
2025年房地产政策整体呈现宽松态势，中央及监管部门持续推进“稳楼市”举措，短期聚焦于激发市场需求、优化供给等方面，同时积极部署中长期政策。在需求端，政策着力于放宽限制性措施，有力有序推进城中村和危旧房改造，多措并举以释放改善性需求。在供给端，主要从盘活存量、严控增量两个方向共同发力。从中长期来看，2026年作为“十五五”规划的开局之年，不仅仅是稳地产的关键一年，更是构建房地产发展新模式的重要窗口期。根据3月发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要（草案）》，中央已经明确房地产“行业转型+完善保障+稳定市场”三大重心发展思路。这意味着政策重心将从短期的需求刺激转向长效机制建设：一方面，通过完善基础性制度推动房企从“高负债、高杠杆、高周转”模式向“产品力+运营”转型；另一方面，将优化保障性住房供给与建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”作为提升民生福祉的重要抓手，在稳住市场预期的同时，从根本上重塑行业的高质量发展逻辑。
四、主营业务分析
1、概述
参见“第三节管理层讨论与分析”中的“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
四川省 2,135,026,585.36 7.99% 74,127,938.15 0.20% 2,780.19%
北京市 2,870,263.73 0.01% 5,968,711.78 0.02% -51.91%内蒙古自治区 85,583,957.37 0.32% 21,212,367.36 0.06% 303.46%湖北省 170,410,167.08 0.64% 166,491,962.72 0.44% 2.35%海南省 39,440,888.84 0.15% 7,932,848.05 0.02% 397.18%天津市 176,195,035.88 0.66% 192,937,228.93 0.51% -8.68%重庆市 557,361,877.73 2.09% 1,239,552,876.69 3.26% -55.04%河南省 266,939,907.75 1.00% 1,332,382,258.73 3.51% -79.97%江西省 12,571,085.40 0.05% 35,168,052.28 0.09% -64.25%浙江省 4,755,628,394.59 17.80% 66,235,433.67 0.17% 7,079.89%陕西省 294,432,505.73 1.10% 316,455,220.33 0.83% -6.96%山西省 115,229,206.58 0.43% 1,201,157,038.57 3.16% -90.41%
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况适用□不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
是□否
行业分类 项目 单位2025年2024年 同比增减
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况□适用 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
（6）报告期内合并范围是否发生变动
是□否
本期增加子公司70户，减少子公司37户。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
五、非主营业务分析
□适用 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2、以公允价值计量的资产和负债
适用□不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
七、投资状况分析
1、总体情况
适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□
公司报告期不存在衍生品投资。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
适用□不适用
交易对方 被出售资
产 出
售
日 交易价格
施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引廊坊银行股份有限公司 抵债资产
1、2 20
年
05月30日 152,082.17 0 该以物抵债事宜有利于公司债务的化解，促进公司经营与发展，利于公司经营发展的稳定。 不适用 以评估值为基础，本着公平、公正的原则，经协议各方协商确定 否 不适用 否 否 按计划实施中2025年05月20日 《荣盛房地产发展股份有限公司关于以物抵债及对外担保的公告》（公告编号：
临2025-044
号）
廊坊银行股份
有限公司 抵债资产
1、2、3、
经营发展的稳定。 不适用 以评估值为基础，本着公平、公正的原则，经协议各方协商确定 否 不适用 否 否 按计划实施中2025年06月12日 《荣盛房地产发展股份有限公司关于债务加入并以物抵债的公告》（公告编号：
临2025-054
号）
中国信达资产
管理股份有限
公司河北省分
公司 3.5亿实物
资产 20
年
11月18日 35,000 0 本次与中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司的债务重组，是为了减轻公司债务压力的措施，有助于促进公司经营稳定、可持续发展。 不适用 以评估值为基础，本着公平、公正的原则，经协议各方协商确定 否 不适用 否 否 按计划实施中2025年11月18日 《荣盛房地产发展股份有限公司关于债务重组的公告》（公告编号：
临2025-100
号）
2、出售重大股权情况
□
九、主要控股参股公司分析
□
公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
十、公司控制的结构化主体情况
体主要从事信托资金业务。这类结构化主体于 年 月 日的资产总额为万元。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用□不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料 调研的基本情况索引
2025年01月16日 公司 电话沟通 个人 公司投资者2024年度经营情况。 不适用
2025年01月22日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司2024年度收入情况，公司化债情况。 不适用
2025年02月07日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司2024年业绩预告情况详细咨询。 不适用
2025年02月19日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司化债进度，就担保公告进行咨询。 不适用
2025年03月06日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司估值提升计划的进展。 不适用
2025年03月17日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司2024年度收入相关问题。 不适用
2025年04月08日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司股票走势及市值相关问题。 不适用
2025年04月29日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司2024年年度报告相关情况。 不适用
2025年05月09日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 年度股东会参会条件和方式。 不适用
2025年05月21日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司以物抵债公告的细节。 不适用
2025年06月11日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司2025年上半年度经营情况，公司房地产项目开发建设情况。 不适用
2025年06月25日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司化债情况，以及化债对公司的影响。 不适用
2025年07月16日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司半年度业绩预告的详情咨询。 不适用
2025年07月27日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司章程修订对公司的影响。 不适用
2025年08月12日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司2025年下半年度房地产项目经营计划，新项目投资情况进展。 不适用
2025年08月19日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司2025年半年度经营情况，下半年度收入情况。 不适用
2025年09月10日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司房地产业务下半年度交付情况。 不适用
2025年09月23日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司参股公司中冀投资的投资情况。 不适用
2025年10月15日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司子公司美亚旅游航空有限公司与海南航天城合作的情况。 不适用
2025年10月22日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司债务重组的进度。 不适用
2025年11月02日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司高管层的经营计划。 不适用
2025年11月19日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司参股公司中冀投资投资奕斯伟的情况。 不适用
2025年12月09日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司化债进度。 不适用
2025年12月17日 公司 电话沟通 个人 公司投资者 公司股票走势情况，以及2025年度经营情况。 不适用
十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
是□否
公司于2025年2月27日召开第八届董事会第五次会议，会议审议通过了《关于估值提升计划的议案》。为提升公司投资价值和股东回报能力，推动公司投资价值合理反映公司质量，增强投资者信心、维护全体股东利益，促进公司高质量发展，公司制定估值提升计划，并于2025年3月1日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上披露了《荣盛房地产发展股份有限公司估值提升计划》（公告编号：临2025-015号）。
十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
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