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| 建发股份(600153)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 三、经营情况讨论与分析
2025年，公司外部环境依旧复杂多变，全球经济低速增长与内部分化的态势仍在延续。面对错综复杂的外部形势，公司党委、董事会带领全体干部员工，聚焦核心主业，坚持业务开拓与风险防范两手抓，筑牢稳健运营的基石。供应链运营业务坚持专业化经营，加快国际化布局，强化科技、金融双赋能和投资、物流双支持，实现本轮五年规划平稳收官；房地产业务深耕核心城市，持续优化资产结构，不断完善“好房子”产品体系，创新产品设计、塑造品牌口碑，进一步夯实发展根基、积蓄发展动能。
在董事会的领导下，公司各业务板块分别完成了新一轮五年战略规划。供应链业务将在“成为国际领先的供应链运营商”的愿景引领下，从规模驱动转向效益驱动和创新驱动，朝着“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大战略目标砥砺前行；房地产业务将在“成为中国优秀的城市建设运营商”的愿景引领下，坚持以优质的产品和服务打动客户，做优做强房地产开发主业，聚焦房地产产业链协同发展，实现第二曲线业务规模和经营质量的创新突破。
（一）2025年主要经营成果
2025年，公司营业收入为6,712.70亿元，同比下降4.28%；归属于母公司所有者的净利润为（以下简称“归母净利润”）-108.15亿元。截至2025年末，公司总资产为7,331.24亿元，净资产为1,843.67亿元，归属于母公司所有者的净资产为614.04亿元。
从营业收入的构成来看，供应链运营业务分部、房地产业务分部和家居商场运营业务分部的营业收入占比分别为75.73%、23.29%和0.98%。
从归母净利润的构成来看，2025年的归母净利润主要由供应链运营业务分部贡献。其中，供应链运营业务分部的归母净利润为32.62亿元，房地产业务分部的归母净利润为-69.42亿元，家居商场运营业务分部的归母净利润为-71.35亿元。
注：上表中合计数尾差系四舍五入所致。
公司2025年归母净利润同比减少137.61亿元，主要系房地产业务子公司联发集团年内结算利润为负、存货跌价准备计提增加，以及家居商场运营业务子公司美凯龙投资性房地产公允价值变动损失、各类减值准备计提增加所致，供应链运营业务继续保持稳健盈利。具体情况如下：1.供应链运营业务分部
2025年，供应链运营业务实现营业收入5,083.42亿元，同比下降0.12%；实现归母净利润32.62亿元，同比下降6.95%。
2.房地产业务分部
2025年，房地产业务分部实现营业收入1,563.59亿元，同比下降15.29%；归母净利润为-69.42亿元，同比减少72.85亿元。其中：
（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提41.50亿元存货跌价准备，实现归母净利润33.33亿元，剔除永续债利息并综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为19.65亿元，同比减少0.56亿元；
（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提71.18亿元存货跌价准备，其房地产业务的归母净利润为-93.34亿元，综合股权比例因素后在公司房地产业务分部中对应的归母净利润为-89.07亿元，同比减少71.35亿元。联发集团归母净利润为负，主要系联发集团地产项目2025年结转收入规模同比下降，叠加前期高地价项目集中结转的影响，整体结算利润为负；同时受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，联发集团计提的存货跌价准备大幅增加，导致业绩进一步承压。
3.家居商场运营业务分部（美凯龙）
2025年，美凯龙亏损主要系投资性房地产公允价值变动和相关减值损失所致。受房地产市场持续低迷、家居零售市场需求减弱影响，美凯龙持续通过减免租金及管理费的方式稳商留商，加之美凯龙积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，致使投资性房地产价值显著下降。
2025年，美凯龙因投资性房地产公允价值变动合计损失234.42亿元。同时，美凯龙根据各项资产最新可回收情况，对各类资产截至2025年末的可回收金额进行了测算，计提了相应的减值准备，2025年美凯龙各项减值合计损失39.04亿元。投资性房地产公允价值变动和相关减值损失等事项不直接影响美凯龙经营活动产生现金流的能力，美凯龙2025年经营活动产生的现金净流入为8.16亿元，相较2024年的2.16亿元实现了较大增长。2025年，美凯龙归母净利润为-237.22亿元，在建发股份家居商场运营业务分部中美凯龙对应的归母净利润为-71.35亿元。
（二）2025年重点工作及成效
1.供应链运营业务
在全球地缘政治冲突与国际贸易政策博弈长期化的宏观背景下，公司供应链运营业务始终保持战略定力，持续强化经营风险防范体系。公司专门组建了价格风险管理小组和国别风险管理小组，进一步细化风险管理制度与操作规范，织密织牢风险防控网络。在坚守风控为先的原则基础上，公司多个核心品类实现了经营货量的稳健增长与市场占有率的持续提升，进一步稳固了行业龙头地位。主要工作成效如下：
（1）坚持专业化经营，筑牢高质量根基
巩固立业之本，核心品类货量稳中有升。公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源化工产品等主要大宗商品的经营货量约2.3亿吨，同比增长约3%，多个核心品类继续保持行业领先地位。其中：钢材经营货量超7,500万吨，同比增长约7%；农产品经营货量超3,800万吨，同比增长超13%；纸浆、纸张合计经营货量超1,500万吨，同比增长约6%。
聚力资源拓展，持续深化大客户合作。建发钢铁集团与前十大钢厂合作货量增幅超8%，与前十大铁矿供应商合作货量增幅超5%；建发农产品集团与前十大粮商合作货量提升17%；建发浆纸集团与前十大供应商合作货量增长超33%。
延伸产业链条，拓宽供应链服务边界。建发能化集团自主建设运营的建发橡胶（泰国）工厂于年内顺利开机投产，日产能超210吨，“建发橡胶”品牌在市场初具知名度。营口铜冶炼项目及配套磷化工项目，一期建设有序推进中，预计于2026年下半年竣工投产。此外，公司取得了中利集团（002309.SZ）控制权，进一步延伸光伏新能源领域产业链布局，为实现上下游资源整合与业务协同筑牢根基。
（2）加速国际化布局，深耕本土化运营
公司积极融入国内国际双循环相互促进的新发展格局，持续加快海外业务拓展步伐，着力提升全球化运营能力与海外市场本土化服务水平。
国内布局：公司深耕长三角和粤港澳大湾区核心市场，积极拓展中西部内陆地区业务。2025年，公司向中西部地区供应商采购额超过2,500亿元，同比增长超6%。
国际拓展：公司加速构建国际化人才团队，延伸全球业务网络。截至2025年末，公司已有超80个境外公司和办事处，其中28家为具备区域辐射能力的境外平台公司。
公司持续深化全球化战略布局，加速拓展海外资源网络，积极推进海外业务本土化运营，精准把握国际市场机遇，国际化业务实现跨越式发展。2025年，公司进出口和转口的业务总额约426亿美元，其中境外业务总额突破140亿美元，同比增长约40%，创历史新高（注：境外业务指的是最终销售目的地在境外的业务，主要包括中国出口业务、境外国际业务和境外属地业务）。
在资源拓展方面，公司聚焦南美洲、非洲及中亚等关键区域，着力提升资源获取与整合能力。
2025年，公司对中亚地区商品采购总额同比增长超260%，其中，铅矿、农产品等品类的采购量显著提升，区域布局成效显著；对非洲地区商品采购总额同比增长超40%，其中，咖啡豆、有色金属矿产品等品类的采购量实现大幅跃升；对南美洲地区的商品采购总额同比增长约3%，保持稳定增长态势。
在市场开拓方面，公司聚焦欧盟等消费力旺盛的发达市场，深度挖掘客户需求，产品与服务受到当地客户的广泛认可。2025年，公司对欧盟地区的商品销售总额同比增长超77%，其中，钢材、生物柴油、服饰等商品销售量大幅提升，市场渗透率持续增强。
在本土化运营方面，公司全面布局东南亚、“一带一路”及RCEP沿线等高增长潜力区域，着力构建本地化供应链综合服务体系，提升属地化服务能力。2025年，公司在东南亚地区的本土运营业务总额同比增长超300%，区域深耕取得突破性进展，为全球化可持续发展奠定了坚实基础。
（3）深化数智化赋能，构建智慧供应链
公司致力于推动数智技术与供应链主业的深度融合，构筑数智化供应链服务新优势，促进生态协同与产业价值共创。
为支撑全球化战略落地，公司全力打造国际版ERP，重点提升其“全球适配性”，构建起覆盖多语言、多时区、多货币的全球化能力体系，并建立了国际化多准则核算体系。在业务生态协同方面，公司搭建的“E建通”平台已在物流、资金、财务、海关等关键业务领域实现47个外部系统对接，与多家大客户的直连合作成为行业标杆案例；同时，为快速响应多元化业务需求，公司搭建了“建发云商”供应链在线服务平台，实现签约电子化、交易线上化。在合规风控方面，公司持续完善数智化风控体系，推进业务、财务、风控一体化的管理系统建设，并运用AIGC与智能技术赋能产研分析，助力业务运营提质增效。
在供应链智能运营方面，公司建成了“建发云智”AI综合服务平台，实现从传统自动化向AI大模型应用落地的重要跨越，覆盖AI录单、AI审批、AI问答等核心功能，有效提升了业务运营效能。该项目在国家级赛事“第六届中国人工智能大赛”中荣获A级证书。此外，公司深度参与厦门市人工智能中试基地项目建设，以农产品业务为试点场景，实现对产量、价格、物流风险等关键指标的动态分析与前瞻预判，赋能精准决策与生态协同。
（4）织密全球物流网，提升属地化效能
公司持续深化全球物流能力建设，致力于打通国际国内双循环链路，构建高效协同的物流服务体系。
国内物流网络优化：公司进一步完善多式联运网络布局，强化成本竞争优势，提升内贸集装箱与散货运输的规模效应。年内，公司新增获批铸造铝合金期货交割库资质，进一步丰富了供应链服务功能。截至2025年末，公司已累计获得铸造铝合金、纸浆、合成橡胶、PTA、瓶片、棉纱、硅铁、锰硅、工业硅和多晶硅等11个期货品种的交割库资质，服务能力持续增强。
国际物流网络拓展：公司积极完善海外物流服务网络，加强关键物流资源布局，重点在非洲、东南亚、中东等区域获取自营物流资源，提升属地化物流服务能力。2025年，公司新增签约海外物流供应商约200家，新增海外仓超200个。在东南亚地区，公司已打通泰国、老挝、柬埔寨、越南等中南半岛四国的物流通路。公司成立了集装箱班轮公司，积极布局集装箱班轮业务，与全球头部航运公司开展合作。截至目前，已稳定运营三条航线，运力规模稳定提升中。
数智物流平台建设：“供应链物流控制塔”项目实现落地，初步建成了贯通“供应商准入—订单执行—运输协同—费用结算”的全链条一体化数字平台，有效提升了物流协同效率。
（5）深耕消费品赛道，赋能中国品牌出海
在消费品业务板块，公司聚焦轻纺、泛食品、机电三大核心领域，积极把握中国产能出海机遇，赋能优质中国品牌开拓国际市场。2025年，公司消费品供应链业务实现业务总额约766亿元，同比增长超17%；消费品出口业务总额超16亿美元，同比增长约4%。
轻纺板块持续开拓海外生产资源，已在孟加拉、柬埔寨、越南等东南亚国家合作70余家核心工厂，构建“中国+N”双轨并行的全球化供应链体系。市场开拓方面，在深耕欧美等成熟市场的基础上，公司进一步加大对东南亚、非洲、拉美等新兴市场的拓展力度，全球业务版图持续扩大。
2025年轻纺板块实现业务总额约257亿元，同比增长约24%。
泛食品板块持续强化上游核心品类资源布局，聚焦细分领域头部品牌的市场需求，全面提升全产业链综合服务能力。2025年泛食品板块业务总额突破250亿元，同比增长约25%，其中咖啡豆业务总额同比增长超100%，咖啡豆进口量和国内销售量均位居国内第一。在资源端，公司深耕中国云南、埃塞俄比亚、巴西、哥伦比亚等全球核心产区，全年咖啡豆采购量同比增长超300%；在市场端，公司与瑞幸、蜜雪冰城、古茗、肯德基、山姆等知名餐饮品牌及大型烘焙企业建立稳定合作关系，并成功开拓海外市场，年内开始向可口可乐供应云南咖啡生豆。
机电板块紧抓中国商用车产业出海窗口期，持续深化与江淮汽车、一汽集团、陕汽集团、东风集团等国内主机厂的战略合作，提供多元化供应链服务解决方案，2025年车辆出海业务总额近8亿美元，同比增长超35%。
2.房地产业务
（1）攻坚克难稳健运营，砥砺奋进稳固市场地位
2025年，房地产市场整体延续下行态势，行业挑战持续加剧。面对严峻形势，公司主动作为、积极应对，始终坚持以客户需求为导向，持续打造高品质产品，以扎实的产品力筑牢经营基本盘。
2025年，公司房地产业务分部合计实现合同销售金额1,434.42亿元（全口径），同比下降8.32%；全口径销售回款1,488.79亿元，同比下降8.63%；回款比例103.79%，多年来持续保持高位水平。其中，子公司建发房产实现合同销售金额1,222.88亿元（全口径），同比下降8.40%；子公司联发集团实现合同销售金额257.79亿元（全口径），同比下降1.70%，权益销售金额175.82亿元，同比增长12.96%。
公司在一、二线城市的全口径销售金额占比超过90%，全口径销售额超50亿元的城市达6个，分别为杭州、上海、厦门、北京、福州、南京。根据克而瑞研究中心发布的相关数据，建发房产全口径销售金额位列全国第7名。同时，建发房产在全国22个城市的销售规模跻身行业前三（含县级市）；依托“海晏”“观宸”等标杆项目，在北京市的操盘市占率位列全市前五。联发集团厦门“嘉悦里”项目作为新澍产品原型，2025年单盘销售金额位列福建省第一；南昌“嘉和府”销售金额及销售单价均位列当地第一。
（2）聚焦核心城市布局，夯实土地储备价值基础
公司坚持在高能级城市择优布局，通过做深价值研判、做透客群研究、做全风险排查，保障投资项目质量与发展潜力。同时，公司根据市场行情变化动态调整去化策略，提升资产流动性，筑牢财务安全防线。
年内，公司通过多元化方式获取优质土地51宗，全口径拿地金额合计788.25亿元，新增地块全口径货值约1,567亿元（货值为预估金额，下同），为可持续发展奠定基础。其中，一、二线城市拿地金额占比约90%。公司重点布局上海、北京、杭州、厦门、成都等核心城市。
截至2025年末，公司在一、二线城市的全口径土地储备（未售口径）货值占比约85%，较上年末提升5个百分点；2022年及以后获取的土地货值占比约76%，有效增强了土储安全边际，土储结构持续优化。
（3）客研为先铸就标杆，匠心服务焕新人居体验
公司始终坚持以打造“好房子”为核心理念，将产品力与服务力作为发展的核心驱动力，持续构建差异化、领先型的竞争优势，不断提升行业影响力、客户满意度和品牌口碑。
产品力方面：建发房产系统构建“好房子”体系，坚持客研先行，全年开展超过20万份线上调研与2000余组线下访谈，凝练形成“恒、尊、智、美、悦”五大生活价值主张，致力于打造引领市场需求、穿越行业周期的灯塔级产品。建发房产在厦门、北京、上海、成都、杭州等高能级城市加速灯塔产品落地，其中厦门宸启瑞湖、北京海晏、上海海宸、成都海耀四大灯塔项目展示区率先亮相，不仅成为年度市场亮点案例，更成为行业争相学习的标杆范本。2025年，建发房产住宅客户总体满意度达95分，继续位居行业前列。
【备注1：合同销售金额与合同销售面积：子公司、联营企业、合营企业的所有项目均全额计入，包括建发国际集团与联发集团的合作项目。】
【备注2：上表中建发国际集团和联发集团各自的权益销售金额、权益销售面积及其他指标的“权益口径”的计算方式为：并表项目和非并表项目均乘以股权比例再计入。】【备注3：期末土地储备包含待开发的和已开发的所有尚未出售的项目建筑面积，但不包含公司开发的一级土地。】【备注4：并表口径指的是：并表项目全额计入，非并表项目不计入。】【备注5：上表中货值仅为期末时点的预估数，仅供参考，实际货值与最终实际售价相关。】3.家居商场运营业务（美凯龙）
2025年，美凯龙高端电器战略全速推进，电器馆经营面积达140.5万平方米，可租面积占比提升至10.1%；新零售家具品类面积同比增长51.5%，达18.4万平方米，成为增速最快的二级品类；M+高端家装设计中心总面积达70.5万平方米，通过小程序矩阵数字化赋能，汇聚逾6,300位专业设计师，全年开展500余场IP活动增强粘性，最终撬动带单销售额超过1.5亿元；汽车经营面积实现翻倍增长，从16万平方米增至32万平方米，覆盖全国46座城市；餐饮配套业态全面覆盖，全国餐饮业态面积达9.2万平方米，自营商场餐饮覆盖率提升至96%。美凯龙率先响应国家“以旧换新”政策，通过政企双补、全员直播及全国联动，打造了行业领先的“焕新”声量，全年全国商场累计实现国补销售订单102.9万单，累计销售金额达99.1亿元。美凯龙与供应链运营业务协同发展情况：美凯龙与公司消费品集团携手合作，联合打造高端生活电器馆“潮电荟”，共同探索家电行业新业态。通过此项合作，美凯龙可进一步吸引小家电品牌入驻合作，消费品集团则依托该渠道为品牌方提供供应链运营服务，实现双方优势互补。美凯龙与地产业务协同发展情况：美凯龙与建发房产、联发集团达成深度合作，以“服务业主、双向赋能、共赢发展”为核心，围绕房产案场、样板间打造、集中交房、楼盘驻点服务、业主尊享活动（含购房赠送装修储值卡）及广告投放等多元场景，为建发房产和联发集团的准业主及业主提供VIP专属服务与专属权益。此举既助力建发房产、联发集团提升业主满意度、优化营销成本，也帮助美凯龙精准触达目标客群、有效引导到店消费，最终实现双方资源互补、流量互导、互利共赢的发展格局。。
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