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| 华联股份(000882)经营总结 | | 截止日期 | 2025-12-31 | | 信息来源 | 2025年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
1、商业零售行业发展情况
2025年，国际环境依然错综复杂、地缘政治冲突日益加剧，贸易保护主义势头不减，世界经济增长缺乏动能。
另一方面，国内有效需求不足，部分行业经营压力较大。面对国内外经济环境的复杂变化，政府实施更加积极有为
的宏观政策，国内经济展现出较强韧性。2025年国内生产总值达到140.2万亿元，较上年增长5.0%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.4%，二季度增长5.2%，三季度增长4.8%，四季度增长4.5%，国内经济季度增速环比有所放缓，反映经济增长仍有压力。
2025年，国内消费市场总体平稳，但下半年消费增速月度环比下降，反映出国内消费市场增长乏力。国内社会消费品零售总额501,202亿元，同比增长3.7%。其中，除汽车以外的消费品零售额451,413亿元，增长4.4%。按消费类型分，商品零售443,220亿元，增长3.8%；餐饮收入57,982亿元，增长3.2%。按零售业态分，限额售业单位中便利店、超市、百货店、专业店零售额比上年分别增长5.5%、4.3%、0.1%、2.6%；品牌专卖店零售额下降0.6%。2025年，全国网上零售额159,722亿元，较上年增长8.6%，增速较上年增速7.2%提升1.4个百分点。其中，实物商品网上零售额130,923亿元，增长5.2%，增速较上年增速6.5%下降1.3个百分点；实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重为26.1%，较上年比重26.8%下降0.7个百分点。2025年网上实物商品消费增速有所放缓，线上零售渗透率接近见顶，线下实体零售渠道预计有望保持较为稳定的居民消费需求比重。关于购物中心行业，从供给方面看，2025年全国购物中心新开业量大幅下降，行业已进入存量时期。根据赢商大数据，2025年全国新开业集中式商业项目360多个，新开业商业总体量约 2,740万平方米，2025年新开商业项目数量、体量同比分别下降24.39%、25.03%。在2025年新开业项目中，存量调改再开业项目为70多个，占比约 20%。2025年成为2013年以来新开业集中式商业数量最少的年份。国内购物中心行业进入以运营提升和资产焕新为主要特征的存量竞争阶段。截至2025年末，全国集中式商业存量项目数量超 9,000个，商业建筑面积约6.67亿平方米。从需求方面看，消费者对未来预期相对较弱，居民消费愈加理性；并且消费者更加注重消费体验和情绪价值，个性化及场景化需求更加显著。从客流角度看，据“汇客云”《2025年中国实体商业客流桔皮书》显示，2025年全国购物中心场均日客流 1.91万人次，同比增加 2.1%。反映出购物中心作为线下社交与体验载体的价值持续凸显，兼具场景体验与多元功能的购物中心，对于消费者仍具有强大的吸引力。从销售额角度看，据“中国连锁经营协会”数据显示，虽然超七成项目实现销售额增长，但以小幅增长为主，另有近三成项目销售额处于持平或下滑状态，反映出行业分化明显，也反映出消费者越来越体现出“逛得多、但买得谨慎”的消费特征。综合来看，随着购物中心行业进入存量博弈阶段，面对消费市场疲弱及竞争加剧的商业环境，国内购物中心行业面临越来越大的经营挑战，这要求各商业项目进一步提升运营能力，为消费者提供更具个性化的消费体验和价值。自2024年3月国内首批消费基础设施REITs发行上市以来，国内已经有11支以购物中心/奥莱/社区商业项目为底层资产的消费基础设施REITs上市，11支REITs旗下项目合计建筑面积达到197.8万㎡，合计估值达到392.7亿元。
2025年底，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，进一步推动国内不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。截至目前，国内已经有16支商业不动产REITs完成申报，预计首批商业不动产REITs有望于近期上市。随着国内商业不动产REITs规模的不断扩大，更多购物中心企业有望通过国内REIT平台，实现资本的完整退出闭环，并借助国内REIT平台不断扩大自身购物中心项目的管理规模。
2、影院行业发展情况
根据猫眼研究院《2025中国电影市场数据洞察》，2025年中国电影市场在结构调整中，呈现出积极态势；头部影片带动，强IP影片助推，为市场注入增长动力，但市场对头部影片依赖度较高。另一方面，中国电影市场仍有发展空间。但面对市场和观众喜好的不断变化，中国电影市场需要在类型成熟度、情绪共鸣能力和市场可持续性
之间，建立新的平衡。根据国家电影局数据，2025全年电影票房为518.32亿元，同比增长21.95%，整体电影票房较2024年大幅回暖。从观影情况来看，2025年总观影人次为12.38亿人次，同比增加超过20%。但人均观影频次延续下行趋势，2025年人均观影1.94部，同比下降11%，年轻观众占比持续下降，主要是受到腰部影片数量骤减影响。从影片供给来看，国产片上映数量同比大幅下滑，进口片上映数量创近五年最高。具体看，2025年上映新片数量为474部，较2024年减少27部，其中，国产电影368部，较2024年减少55部；进口影片106部，较2024年增加28部。从票房来看，进口片票房基本稳定在20%左右，国产片票房占到80%左右。从电影票房结构看，2025年，5亿以上票房影片为16部，较2024年减少2部；1-5亿影片数量为32部，较2024年减少24部，反映市场对头部影片依赖度较高，腰部影片表现欠佳，优质影片供给数量整体较往年显著下降。从2026年春节档票房来看，2026年春节档票房57.52亿元，同比下降39.5%；观影人次1.2亿人次，同比下降35.8%，档期票房、观影人次均大幅下降。现象级爆款影片的缺失是今年春节档票房回调的首要原因；另外，部分影片的内容吸引力不足，导致很多观众的消费意愿未被充分激活。展望2026年，整体来看，今年片单中相对缺乏头部IP影片和特效大片，短期内供给端或将承压。但在“电影经济促进年”等政策支持、和“电影+”跨界融合的驱动下，预计全年整体票房有希望保持平稳态势。。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司业务主要涉及社区商业运营管理业务和影院运营管理业务。截至2025年12月31日，公司资产总额为122.90亿元人民币，归属于母公司的股东权益为65.86亿元人民币。2025年度，公司实现营业收入11.98亿元人民币。
1、深耕核心主业，提升核心经营能力
2025年，受国内消费市场环境影响，居民消费更趋谨慎。公司聚焦社区商业业务，积极把握扩大服务性消费的政策导向，以精耕细作、创新融合、降本增效为经营主线，围绕消费需求的变化持续深化购物中心运营管理、促进
DT业务与购物中心业务协同赋能、推动影院业务差异化经营。
（1）持续推进购物中心精细化运营与管理
2025年，公司继续深化消费者需求与消费市场趋势研究，稳定优势存量项目经营，寻找弱势项目改善经营突破口，统筹困难门店攻坚克难。围绕购物中心核心经营指标的趋势与变化，公司聚焦品类，聚焦商品，聚焦内容，适
时调整购物中心经营定位；优化品牌与品类分类管理，梳理并更新品牌资源库，积极储备经营资源；持续关注S/A级重点品牌的经营动态与合作模式，提升项目商品运营能力，助力商户实现协同提升。报告期内，公司在经营策略上重点强化了购物中心品质管理和降本增效。在品质管理方面，公司优化安全品质管理体系，实施品质行动计划，确立品质标准并推行统一化管理，公司设立品质专员、建立9个区域150项标准，巡检30万次，解决问题6.7万项，不断细化品质标准，营造良好的购物环境，提升顾客体验感；在降本增效方面，公司的重点工作围绕“颗粒归仓”和节能降耗展开，强化收缴力度，解决历史遗留欠款，加强对能源的精细化管控、利用节能新技术，实现了明显的降本增效。报告期内，公司针对自身社区定位，还实施了温暖计划、宠物友好与儿童友好策略，增设便民服务设施，打造有温度的社区消费场景，有效提升家庭客群粘性。后续，公司逐渐推进旗下存量购物中心的经营性改造，增强项目吸引力。报告期内，公司持续加强BHG Mall品牌宣传与建设，通过小红书、视频号增加曝光量和粉丝数量，提升公司品牌认知度。公司统筹规划重点节日期间市场活动，内部加强与商户资源内容联动，聚焦品牌内容，打造特色营销活动；外部拓展异业合作，与外部优质平台、IP资源、公益机构等达成深度合作，持续积累异业资源库，增强自身品牌影响力，带动客流持续提升。在会员管理方面，公司完成会员体系结构性优化，通过调整会员层级、更新积分规则、清洗沉睡账户等举措优化会员结构，提升核心会员活跃度；落地停车权益试点、跨部门积分联动等特色权益，实现会员权益与消费场景的深度融合。公司通过搭建核心会员专属社群，实时推送各项活动内容以及促销信息，保持与消费者高频互动，提升消费者粘性与转化效率。另外，公司组织旗下购物中心开展走入社区专项活动，走进社区、服务社区、扎根社区，成为社区好朋友。
（2）DT业务赋能社区商业经营，打造差异化竞争能力
2025年，公司DT业务坚持商品内容差异化，加强买手制国际采买能力，探索国内自主创新时尚品牌，优化商品组合。为增强市场竞争力，在优化商品供应链建设的同时推进社区商业邻里中心消费场景的建设。围绕目标客群
中的不同类型消费者，北京DT51商场锚定社区中产客群“品质消费+情感联结”的双重需求，构建了多层次消费激励体系。报告期内开展“春日美妆节”、“春日美好活动”、“美好生活节”等大型系列营销活动，精准促销措施有效激发消费潜力；举办“三八女神节”、“超燃儿童节派对”、“七夕不止美丽”、“南瓜涂鸦DIY”等主题市场活动，提升用户参与度与场景体验感，以独具特色的时尚消费体验驱动市场认可度与品牌影响力。报告期内，西安DT51、DT-X开启营业，西安DT51以社区时尚精致生活方式为核心，整合全品类自营买手集合店，并引入潮流时尚、精品美妆、高级餐饮等多元业态；DT-X通过清晰的动线和齐全的品类，打造汇聚精致时尚的聚合型商业场景，构筑有品质的日常生活圈。DT业务作为零售创新业态，是公司未来提升定位、丰富品牌资源、加强业务协同、提升盈利能力最重要的增长点，公司在巩固北京DT51商场经营优势的前提下拓展优质店铺，并平衡好短期业绩压力与长期发展需要，适度承受新开门店对业绩造成的负面影响，稳步扩大社区商业管理规模。
（3）推动影院业务差异化经营，着力降本增效
2025年影院整体市场呈现出前热后冷的环境变化，公司要求旗下影院因地制宜，以票房稳基、非票增收为经营目标，
持续提升精细化运营管理能力与差异化竞争能力。报告期内，影院通过举办路演见面会、主题观影活动等特色活动、拓展“影院+”多样化场景等方式打造差异化经营，提升影院体验感与吸引力；通过建设红色影厅等特效厅，寻找新的经营突破口；通过影院场地复用、广告与品牌合作等拓展非票收入；通过卖品组合的优化和试点来加强卖品竞争力，促进影院卖品收入提升。公司深化影院与购物中心在市场宣传、营销活动、会员建设等业务联动统一品牌建设，与公益机构、媒体平台进行联动合作，落地公益观影、主题传播等活动，实现品牌协同宣传，提升公司整体品牌认知度，促进影院与购物中心协同发展。另外，公司继续加强影院业务的财务管理和成本费用控制，通过降低设备运营成本、优化维保制度，加强能耗管理等措施着力降本增效。
2、围绕核心经营目标，持续提高管理效率
围绕核心经营目标与实际经营情况，公司持续推动管理标准化及适应性，提升管理效率，为业务经营赋能。报告期内，基于消费市场变化与内部经营需要，公司围绕稳经营、提客流、促销售等核心经营目标，梳理并完善各业
务类型的相关管理制度，修订运营管理手册、品牌指导手册、市场管理手册、品牌经营预警管理办法、资产管理规定等运营规定，细化物业服务标准清单，优化招商与运营的内部工作标准及管理流程，制定与业务推进紧密相关的、可落地的绩效考核机制，推进管理标准制度化、规范化，进一步提升精细化管理水平，提高管理效率。
3、强化人才保障机制，提高组织效能
报告期内，公司推进核心业务岗位人员全面盘点，优化年度招聘及内部培养计划，完善人才梯队建设，储备发展核心力量。基于业务发展需求与经营导向，公司聚焦核心经营数据，持续优化考核指标，以定性与定量并重完善
考核机制。鼓励团队向困难项目倾斜资源，形成全员聚力促经营的组织氛围，提升组织运营与协同能力，为业务经营持续赋能。
2、收入与成本
（1） 营业收入 构成 单位
2025年 2024年 同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重营业收入合计 1,197,806,845.91 100% 1,397,760,787.35 100% -14.31%分行业租赁及物业管理 841,517,453.67 70.25% 951,418,021.98 68.07% -11.55%联营专柜分成 139,927,279.60 11.68% 139,910,034.64 10.01% 0.01%商品销售 62,024,705.70 5.18% 81,673,820.83 5.84% -24.06%电影放映及卖品 94,241,590.01 7.87% 98,218,515.81 7.03% -4.05%物业服务 0.00% 53,620,881.69 3.84% -100.00%其他业务 60,095,816.93 5.02% 72,919,512.40 5.22% -17.59%
（2） 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 □不适用
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
□是 否
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业分类
行业分类 项目2025年 2024年 同比增减金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重租赁及物业管理 租赁及物业管理 406,889,164.83 75.30% 419,579,062.62 67.99% -3.02%联营专柜分成 联营专柜分成 38,663,938.94 7.16% 36,799,861.40 5.96% 5.07%商品销售 商品销售 55,209,133.06 10.22% 74,524,443.78 12.08% -25.92%电影放映及卖品 电影放映及卖品 39,190,781.95 7.25% 39,272,487.15 6.36% -0.21%物业服务 物业服务 0.00% 46,686,340.32 7.56% -其他业务 其他业务 402,339.77 0.07% 283,701.95 0.05% 41.82%说明因上年处置华联第一太平物业管理公司股权，本报告期未发生物业服务收入和成本。
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
1、本期注销了合肥瑞达丰源商业管理有限公司、北京原贸商贸有限责任公司和北京慧志教育科技有限公司。
2、本期新设西安华联美好生活百货有限公司和北京华联美好生活餐饮管理有限公司。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
3、费用 入占营业收入比例超过 0% 单位：元
2025年2024年 同比增减 重大变动说明
销售费用 399,760,217.77 408,421,987.52 -2.12%管理费用 143,069,891.50 126,229,849.37 13.34% 因美好生活增加新店筹备费用，导致本期管理费用较去年同期增加财务费用 231,103,712.20 254,496,608.13 -9.19%
4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
1、因本期营业收入减少及本期收到其他与经营活动有关的现金减少，导致经营活动产生的现金净流量减少； 2、本期收购资产支付的现金减少，导致本期投资活动产生的现金流量净额增加； 3、因本期取得银行借款减少，本期筹资活动现金流入减少，筹资活动产生的现金流量净额较上年同期减少。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 □不适用
公司执行新租赁准则，原来被分类为经营租赁合同相关的租赁付款不再全部被列报为经营活动现金流出；同时受折旧摊销、公允价值变动、投资损益及财务费用的综合影响，导致报告期内公司经营活动产生的现金净流量与净利润存在差异。
五、非主营业务分析
适用 □不适用
权投资收益；（2）处置交易性金融资产取得的投资收益 除权益法核算的长期股权投资收益外，其他不具可持续性。公允价值变动损益 -28,299,308.42 9.71% 主要为所持有的交易性金融资产公允价值变动 否资产减值 -133,405,189.22 45.77% 计提的投资性房地产减值损失 否营业外收入 15,539,255.73 -5.33% 主要为罚款及赔偿收入 否营业外支出 43,511,194.52 -14.93% 主要为非流动资产报废和滞纳金、罚款支出 否其他收益 3,508,533.97 -1.20% 主要为收到的政府补助 否2025年末 2025年初 比重增减 重大变动说明金额 占总资产比例 金额 占总资产比例货币资金 997,323,103.25 8.12% 1,218,793,628.18 9.62% -1.50%应收账款 76,750,676.78 0.62% 57,330,418.68 0.45% 0.17%存货 635,647,704.26 5.17% 630,585,217.63 4.98% 0.19%投资性房地产 3,300,107,291.13 26.85% 3,551,510,736.18 28.04% -1.19%长期股权投资 2,601,216,180.74 21.17% 2,625,413,698.96 20.72% 0.45%固定资产 24,574,144.40 0.20% 27,507,635.21 0.22% -0.02%在建工程 294,320,619.17 2.39% 212,634,469.06 1.68% 0.71%使用权资产 2,498,926,153.13 20.33% 2,189,004,818.25 17.28% 3.05%短期借款 422,794,895.44 3.44% 687,915,697.80 5.43% -1.99%合同负债 10,131,800.29 0.08% 8,801,433.84 0.07% 0.01%长期借款 427,320,903.11 3.48% 501,924,726.62 3.96% -0.48%租赁负债 3,114,366,558.63 25.34% 2,852,702,443.83 22.52% 2.82%境外资产占比较高适用 □不适用资产的具体内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况 境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险北京华联购物中心（新加坡）商业管理有限公司 设立子公司 折合人民币净资产19.14亿元 新加坡 投资及商业管理 公司向新加坡华联派出多数董事，对其形成控制。新加坡华联按公司内部控制管理制度进行管理。新加坡华联每年财务报告由国际知名会计师事务所进行审计，确保资产安全。2025年度，折合人民币净利润42.85万元 29.07% 否北京华联购物中心（香港）商业管理有限公司 设立子公司 折合人民币净资产1.30亿元 香港 投资及商业管理 公司向香港华联派出董事，对其形成控制。香港华联按公司内部控制管理制度进行管理。
香港华联每年财务报告由会计
师事务所进行审计，确保资产安全。2025年度，折合人民币净利润187.06万元 1.97% 否
2、以公允价值计量的资产和负债
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项 目 期末数
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
适用 □不适用
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
美好生活 子公司 百货零售 200,000,000 2,000,379,048.29 130,639,765.01 270,433,0
1、美好生活因拓展新店，开业前筹备费用增加，导致产生亏损；
2、安徽华联、银川华联本期计提资产减值损失，导致亏损金额有所增加； 3、受档期效应、影片供应等影响，文化传媒票房收入下降，本期亏损。
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